Vételi szándéknyilatkozat? Első hallásra sem stimmel vele valami. Nem jogi terminológiáról van szó. Az ingatlanos szakma hívta életre ezt az ingatlan adásvételi szerződésekhez kapcsolódó szókapcsolatot, amihez annyi rossz érzés, negatív előítélet, pejoratív értelmezés tapad. Talán nem is véletlenül. Cikkünkben kitérünk a vételi szándéknyilatkozatot érintő legfontosabb 2021. évben hatályba lépett, 2025-ben is irányadó jogszabályi változásokra is.
Mi a vételi szándéknyilatkozat fogalma?
A vételi szándéknyilatkozat szerződéskötési szándékot kifejező nyilatkozat. Pontos jogi terminológiáva élve: vételi ajánlat. Aki szerződés megkötésére a vételi szándéknyilatkozattal ajánlatot tesz, ajánlati kötöttsége keletkezik. A vételi szándéknyilatkozat elfogadásával az ajánlattevő és az ajánlat elfogadója között létrejön az adásvételi szerződés.
A vételi szándéknyilatkozat kifejezést Ptk valójában nem ismeri, mégis a vevő által tett vételi ajánlat szinonimájaként lehet emlegetni. Beszédes képzavarral lehetne őket kétpetéjű ikreknek mondani.
Korábbi cikkünkben a vételi ajánlat már bemutatkozott. Mivel a vételi ajánlat jogintézményével már megismerkedhettek olvasóink, a továbbiakban már csak a vételi szándéknyilatkozat sajátos vonásait igyekszünk a kedves érdeklődő elé tárni.
Igaz-e, hogy vételi szándéknyilatkozat nem keletkeztet ajánlati kötöttséget?
Sajnos találkozni a neten olyan cikkekkel, melyek azt taglalják, hogy a vételi szándéknyilatkozat nem, csak a vételi ajánlat keletkeztet ajánlati kötöttséget. Akkor is káros és veszélyes egy ilyen kijelentés, ha ingatlanostól származik, de sajnos ügyvéd tollából is olvasni ilyen tartalmat.
Ha értjük a vételi ajánlat fogalmát, nyilvánvalóvá válik a kérdésre a válasz. Lépésről, lépésre lebontom a magyarázatot, hogy az könnyen követhető legyen:
- A vételi ajánlat nem több, mint amit az elnevezése tartalmaz: vásárlási szándék kifejezése az eladó irányába.
- A vételi ajánlat megtételének puszta tényéből következik annak kötőereje. Ez azt jelenti, hogy nem lehet csak úgy dobálózni azzal, hogy azt írom valakinek, hogy meg szeretném venni a lakását adott áron, aztán csak úgy meggondolhatom magam. Ha ilyen kijelentést teszek és az eladó elfogadja az ajánlatomat, a felek között létrejön az adásvételi szerződés.
- Ingatlannál annyi a megkötés, hogy az ajánlatnak csak akkor van kötőereje, ha írásban teszik. Az elfogadás szintén csak akkor hozza létre a szerződést, ha írásban közlik a vevővel.
- A fentiekből egyenesen következik, hogy semmi értelme annak a kijelentésnek, hogy a vételi szándéknyilatkozatból nem keletkezik ajánlati kötöttség, szemben a vételi ajánlattal. A vételi szándéknyilatkozat az ingatlanosok által kitalált kifejezés, ami arra a dokumentumra utal, amiben leiratják a vevővel, hogy ennyért és ennyiért meg akarja venni az eladó lakását. Tehát a vételi szándéknyilatkozat leglényege pontosan az, hogy a vevő vételi ajánlata eljusson az eladóhoz. Ez pedig köti a vevőt az ajánlatban megjelölt időtartamban.
Összegezve: Ha egy dokumentumból kilvasható az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándék, annak jogi kötőereje van, legyen bármi a dokumentum elnevezése, vételi szándéknyilatkozat vagy kistörpe, egyremegy. Bárki mást állít, ne tessék elhinni!
Kik az ügylet főszereplői?
Ugyan a vételi szándéknyilatkozat általános jogi értelemben véve az ingatlan megvásárlására tett vételi ajánlatot takarja, kis hazánk ingatlanpiaci szubkultúrájában e kifejezés mögött több van, mint egy jól nevelt egydimenziós vételi ajánlat. Alapos vizsgálódás során a piacgazdaság egyik bizarr vadhajtására bukkanhatunk. Hogy elegáns képzavart teremtsünk, e vadhajtás gondozói az ingatlan eladója, a vevőjelölt és az ingatlanos.
A feladatmegosztás pedig a következő:
Az eladó lakást óhajt eladni. Az ingatlanos ebben nyújt segítő kezet, kérésre, de egyesek akár kéretlenül is. A vevő az ingatlanoson keresztül rálel álmai otthonára és rá is kérdez, hogy mennyiér’ adják.
Itt kezdődik az izgi rész. Az ingatlanos jutalékból él. Az összeghez pedig az ügylet természetéből adódóan – némi leegyszerűsítéssel – csak akkor juthat hozzá, ha az eladó és a vevő leszerződnek egymással. Ez a szerencsétlen érdekviszony nincs mindig jó hatással az érintettek kapcsolati dinamikájára.
Vételi szándéknyilatkozat és bánatpénz (ajánlati biztosíték)
Sajnos olyan kitétellel közvetítői szerződésben még nem találkoztunk, hogy a jutalék csak akkor járna az ingatlanosnak, ha az eladó és vevő érdekeit tisztességesen kiszolgáló adásvételi szerződés jön létre. Persze ez csak fanyar tréfa. A tréfa mögött azonban hosszú évek számos kellemetlen tapasztalata van, nem megfeledkezve arról, hogy az ingatlanos szakma képviselőinek túlnyomó többsége legjobb szakmai tudása és lelkiismerete szerint jár el. Szomorú, hogy mégis akad egy szűk kisebbség, akik igen hatékonyan járnak közben, hogy a szándéknyilatkozathoz ambivalens érzelmekkel viszonyuljunk.
Ezen kisebbséghez tartozó, a feladatát félreértő ingatlanos megbízásán túlterjeszkedve beáll a felek közé, elzárja az eladó és a vevő közötti közvetlen kommunikáció lehetőségét. Ilyen esetben a vevő – mielőtt az eladóval lehetősége lenne egyeztetni az ügylet részleteiről, egyáltalán az eladót személyesen megismerni – szándéknyilatkozatot kénytelen aláírni az ingatlan vételára, illetve megvásárlásának egyéb részletei tekintetében, többnyire mindezt professzionális, illetve elfogulatlan jogi asszisztencia hiányában.
A vételi szándéknyilatkozat aláírásának jelenlegi ingatlanos gyakorlat szerinti további szükségszerű velejárója, hogy az aláírásával egyidejűleg az ingatlanközvetítő pár százezer forinttól pár millió forintig terjedő összegű „bánatpénz” vagy “ajánlati biztosíték” letétbe helyezését is megköveteli a vevőtől. Újabb szög a kiegyensúlyozott vevői tárgyalási pozíció koporsójába (imádom a képzavarokat).
Melyek a vételi szándéknyilatkozat hátulütői?
A vételi szándéknyilatkozat nyomasztó jelensége által kitermelt problémákról korábbi cikkünkben már hosszan írtunk:
- Az ajánlat ajánlati kötöttséget keletkeztet, annak elfogadása pedig létrehozza az adásvételi szerződést. Erről a felek általában mit sem sejtenek, tájékoztatást ezzel kapcsolatban általában nem kapnak.
- Fenntartással kezelendő, hogy a vételi szándéknyilatkozatot annak sűrű jogi tartalma és súlyos jogi következményei ellenére nem ügyvéd szerkeszti.
- Sok esetben a jogszerűség határán táncolva a vételi szándéknyilatkozat előkészítése során az ingatlanos jogi tanácsadást nyújt.
- Szintén megkérdőjelezhető a jogszerűsége az ingatlanközvetítő részéről történő letétkezelésnek.
Érdekellentét ingatlanos és ügyfél között
Legsúlyosabb aggály a megbízásán túlterjeszkedő ingatlanközvetítővel szemben, hogy vele szemben az eladónak és a vevőnek is szép jogi terminológiával élve az ügylet természeténél fogva érdekellentéte áll fenn. Minden negatív előjel nélkül, tényként rögzítendő, hogy jogi értelemben az ingatlanosnak értelemszerűen se nem az érdeke, hogy az eladó drágán tudjon eladni, vagy netán a vevő olcsón vásároljon, hanem az, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a foglalóból hozzá jusson a jutalékához.
Ismételten hangsúlyozzuk, hogy önmagában véve nem az érdekellentéttel van gond, hanem az ingatlanközvetítő által kéretlenül magára vállalt jogi tanácsadói szereppel. Nem kérdés, hogy a közvetítőt a sikeres közvetítés után megilleti a díjazása. Amit veszélyesnek tartunk, ha az ingatlanos ebben a pozícióban a megbízásán túlterjeszkedve, kvázi ügyvédként lép fel eladó és vevő önjelölt jogi képviselőjeként.
Milyen szabályok változtak 2021-ben? – ingatlanközvetítői okiratszerkesztés tiltása
A cikkünkben kifejtett problémákat a jogalkotó is felismerte, amit a Lakás tv. 2021. január 1. napján hatályba lépett módosítása is tükröz. A Lakás tv. értelmében az ingatlanközvetítő feladatai közé az alábbi tevékenységek tartoznak:
- ingatlanok felkutatása
- értékbecslés
- ingatlanok kiközvetítése
- az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzése és előkészítése
Nem nehéz kitalálni, hogy az ingatlanosok szereptévesztése a felsorolás utolsó pontjának téves kiterjesztő értelmezéséből adódik. Erre figyelemmel a jogalkotó 2021. január 1-i hatállyal pontosította a dokumentációk beszerzésére és előkészítésére vonatkozó fordulatot azzal a kitétellel, hogy a megjelölt tevékenységbe NEM TARTOZIK BELE az okiratok megszerkesztése és ellenjegyzése. A megjelölt tevékenységek az Ügyvédi tevékenységről szóló törvényből is fakadóan ügyvédi, közjegyzői kompetenciába tartoznak. Ilyen tevékenységet ingatlanközvetítő jogszerűen nem végezhet.
Ebből következik, hogy a kiegészített jogszabályi rendelkezés hatálya alatt már fel sem merülhet, hogy ingatlanos a maga szerkesztett vételi szándéknyilatkozat minta aláírására kapacitálja a szerződő feleket. Ha szóba is kerül vételi szándéknyilatkozat aláírása, az azzal kapcsolatos jogi tanácsadás és okiratszerkesztés ügyvédi feladat. Ez természetesen nem jelenti, hogy mától a fent ecsetelt mérgező gyakorlat egy csapásra megszűnik, de bízhatunk abban, hogy a következő évek során finomodni fog.
Vételi szándéknyilatkozat minta – tiltott ügyvédi közreműködés
Naponta keresnek minket azzal, hogy tudnánk-e átküldeni mintát vételi szándéknyilatkozat kiállításához. Hogy ezt mégis miért nem tesszük, annak okait a fentiekben részletesen bemutattuk. A vételi szándéknyilatkozat kiállítása ajánlati kötöttséget keletkeztet, elfogadásával pedig maga az adásvételi szerződés jön létre. Erre figyelemmel vételi szándéknyilatkozatot csak olyan formában lenne szabad kiállítani, ami hiánytalanul tartalmazza az adásvételi szerződésben rögzítendő feltételeket. Ezen kritériumnak értelemszerűen egy szándéknyilatkozat minta soha nem fog tudni megfelelni.
Minden egyes szerződés számos olyan egyedi feltételt tartalmaz, amire egyediségénél fogva minta nem alkotható. Másrészről viszont minden ilyen hiányzó egyedi feltétel annak a kockázata lesz, aki pénzt ad át a másik félnek, anélkül, hogy ezek az egyedi feltételek ismertek lennének.
Részünkről nem vállalható, hogy olyan mintát tegyünk elérhetővé, ami óhatatlanul a fenti szempont szerinti fogyatékosságban szenved. Minden ügyfelünket arra biztatunk, hogy kerülje el az említett szándéknyilatkozat minta alkalmazását és csakis jogi szakértő részéről előkészített, véleményezett, jóváhagyott, hiánytalan feltételrendszerű okiratot, azaz ingatlan adásvételi szerződést írjon alá.
Ezen véleményünkkel egyező előjelű 2021/2-es számú szakmai állásfoglalásában a Magyar Ügyvédi Kamara olyan tartalmú véleményt alakított ki, miszerint, az az ügyvéd, aki az ingatlanost vételi szándéknyilatkozat minta alkalmazásában olyan módon segíti, hogy ilyen mintát szerkeszt az ingatlanközvetítő részére, az maga is jogszabálysértést követ el. Az ilyen módon eljáró ügyvéd tevékenysége a körülmények függvényében a Btk. 286. § (1) bekezdésébe ütköző zugírászat bűncselekményének is
minősülhet.
Vételi szándéknyilatkozat minta aláírásának hátrányos következményei
Ha mégis sor kerül az említett szándéknyilatkozat minta aláírására, tudomásul kell venni, hogy az esetlegesen átadott pénzösszeg elszámolása az ügylet meghiúsulása esetén a számos hiányzó feltétel okán nem lesz egyértelmű.
A tapasztalati pszichológia pedig azt mutatja, hogy ezen bizonytalanságtól terhelt helyzetben a vételi szándéknyilatkozat minta aláírásakor átadott foglalót, bánatpénzt, ajánlati biztosítékot (megfelelő rész behelyettesítendő) fejben már rég elköltő eladónak (ingatlanosnak) esze ágában sem lesz visszafizetni.
Vételi szándéknyilatkozat minta helyett adásvételi szerződés
Milyen lehetőségeink vannak, ha vevőként váratlanul egy rosszarcú vételi szándéknyilatkozattal találjuk szembe magunkat?
Ha ez opció: meneküljünk.
Ha ennél szofisztikáltabb megközelítésre van szükség, akkor az alábbi lehetőségek merülnek fel:
- Elsődleges tanácsunk, hogy vételi szándéknyilatkozat minta aláírása helyett a vevő azonnal végleges adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak, ami lényegében egy kibővített vételi szándéknyilatkozatnak tekinthető. Professzionális jogi képviselet mellett a szerződéstervezet előkészítése egy napnál többet nem kell, hogy igénybe vegyen. Ilyen módon a vételi szándéknyilatkozat természetéből adódó kockázatok teljesen kizárhatóak.
- Az esetek többségében vételi szándéknyilatkozat aláírása nélkül az ingatlanosok nem adják ki az eladó elérhetőségét a vevő részére. Ebben a helyzetben a vevőnek arra kell törekednie, hogy a vételi szándéknyilatkozatban rögzített feltételekkel ne saját magát lője lábon. A vevő kérjen tulajdoni lapot és térképmásolatot az ingatlanról – ezek tartalmát szakemberrel ellenőriztetve. Tisztázott legyen, hogy a vételár pontosan mit tartalmaz, ide értve az ingatlanban található ingóságok körét is, fényképekkel dokumentálva az ingatlan megtekintéskori állapotát. Vételár ütemezés és a határidők tekintetében a vevő olyan feltételeket vállaljon, melyeket kényelmesen tud tartani. Ezen felül ragaszkodjon a vevő ahhoz, hogy szándéknyilatkozat aláírásakor megkapja az eladó elérhetőségeit.
- Ha a vételi szándéknyilatkozat minta aláírásakor „bánatpénz”, „foglaló” átadása is elvárt, érdemes szemtelennek lenni, és a megjelölt összeg helyett – előzetes egyeztetés mellőzésével – egy szerényebb tétellel megjelenni a találkozón. Pókerarc mellett az esetek többségében ez nem lesz akadálya a szándéknyilatkozat aláírásának. A felvázolt manőver morálisan talán kérdőjeles, ám az eleve lépéshátrányból induló vevő így hatékonyan mérsékelheti az anyagi kockázatát.
Előszerződés vagy vételi szándéknyilatkozat?
Az előszerződés a magyar jogi folklórban gyakran a vételi szándéknyilatkozat szinonímájaként tűnik fel: “Ügyvédúr, van egy ingatlan, amit előszerződéssel szeretnénk gyors lefoglalózni, aztán jönnénk az Ügyvédúrhoz adásvételizni.”
Mi is valójában az előszerződés? A felek arra vonatkozó megállapodása, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek.
Mi a következménye annak, ha valaki egy jövőbeni szerződéskötésre “gyors” elkötelezi magát, ha a részletes feltételek nem tisztázottak? Az előszerződés – ahogyan az elfogadott vételi ajánlat – köti a feleket. Ha a féloldalas előszerződés aláírást követően vita támad az adásvételi szerződés aláírásakor a további 9 oldalban lefektetendő feltételek tekintetében, jogi patthelyzet alakul ki.
Jogelméleti fejtegetésbe felesleges belemenni. Praktikus problémája a vevőnek fog adódni, aki az előszerződés megkötésekor átadta a vételár x százalékát az eladónak foglaló, biztosíték, bánatpénz és egyéb fantázianéven megjelölt jogcím alapján.
Mindegy kinek van igaza és visszajár-e, meg hányszorosan jár vissza az átadott összeg. Az eladó/ingatlanos az átvett összeg birtokában zsarolási pozícióba kerül a vevővel szemben. Ha a vevő nem együttműködő és vitába keveredik az eladóval, rohangálhat ügyvédhez, meg bíróságra a pénz miatt. Utóbbi megoldás sem pénzügyi-, sem időbeli dimenziók tekintetében nem opció.
Kerüljük az előszerződést, hacsak annak nincs nyomós indoka és nem ügyvéd gondoksodik a megfelelő garanciákról!
Kapcsolódó cikkek:
- Előszerződés
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354