Külföldiek ingatlanszerzése bizonyos esetekben eltérő módon zajlik, mint a magyar állampolgárok tulajdonszerzése. Külföldi magánszemély a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg. A következőkben bemutatjuk a külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó részletszabályokat.
Külföldiek ingatlanszerzése során mely esetekben kell kormányhivatali engedély?
Külföldi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg.
Nem kell a külföldi személynek kormányhivatali engedélyt szereznie a következő esetekben:
- az Európai Unió tagállamainak állampolgárainak, jogi személyeinek vagy jogi személyiség nélküli szervezeteinek
- Norvégia, Lichtenstein és Izland állampolgárainak, jogi személyeinek vagy jogi személyiség nélküli szervezeteinek
- Svájc állampolgárainak
- Kettős állampolgároknak, akiknek az egyik állampolgárságuk magyar
- Öröklés esetén
- A menekült és oltalmazott jogállású személyek ingatlanszerzése esetében
Hogyan kell előterjeszteni a külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése iránti kérelmet?
Külföldiek ingatlanszerzése iránt kérelmet kell előterjeszteni a kormányhivatal előtt. A kérelmet az erre rendszeresített formanyomtatványon kell előterjeszteni, amire az alábbi szabályok vonatkoznak:
- A kérelmet írásban, magyar nyelven kell előterjeszteni az adott kormányhivatal által meghatározott formanyomtatványon.
- A formanyomtatvány kötött, abba sem beleírni, sem törölni belőle nem lehet.
- A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz kell benyújtani.
A kérelem formanyomtatványa elérhető a kormanyhivatal.hu/budapestfővároskormányhivatala/hírek/ügyintézés, nyomtatványok, tárgymutató menüpont alatt vagy letölthető az alábbi címről: https://www.kormanyhivatal.hu/hu/budapest/hirek/bfkh-nyomtatvanyai
Milyen dokumentumok szükségesek külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezéséhez?
A kormányhivatali engedély megszerzéséhez az alábbiak benyújtása szükséges:
- Ingatlanszerzésre irányuló eredeti vagy közjegyző által hitelesített előszerződés vagy végleges szerződés (a gyakorlatban ez általában az adásvételi szerződést vagy ajándékozási szerződést jelenti)
- 50 000 forint illeték megfizetése (Azon külföldi természetes személy, aki a szabad mozgás és
tartózkodás jogával rendelkező, illetve letelepedett jogállású személy, és a magyar állampolgárság
megszerzését kezdeményezte, lakástulajdonának megszerzéséhez szükséges engedély iránti
eljárásért 10 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat köteles megfizetni.) Az eljárási illetéket az illetékes földhivatal részére kell átutalni. Illetékbélyeggel már nem lehet az illetéket rendezni! - Hiteles tulajdoni lap benyújtása vagy költségének megfizetése
- Útlevél, jogosítvány, vagy magyar személyazonosító igazolvány közjegyzői másolata
- A büntetlen előélet igazolására erkölcsi bizonyítványt kell becsatolni. Az erkölcsi bizonyítványt legegyszerűbben bármelyik magyar postán lehet megrendelni.
- Amennyiben az ügyfél jogi képviselővel jár el, a meghatalmazott képviseleti jogát igazoló meghatalmazás (A meghatalmazás szerepelhet a becsatolt szerződés egyik pontjaként is, ebben az esetben azonban külön fel kell tüntetni a szerződésben, hogy a meghatalmazás a kormányhivatal előtti eljárásra is vonatkozik.)
Kormányhivatali engedély iránti eljárás menete
Külföldiek ingatlanszerzése során a kormányhivatali engedély iránti kérelem elbírálása az esetek többségében formalitás. Külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése során a kormányhivatal az alábbi körülményeket vizsgálja.
- A külföldi tulajdonszerzése sért-e közérdeket;
- A külföldi tulajdonszerző nincs-e kitiltva Magyarország területéről;
- A külföldi tulajdonszerző nem áll-e körözés alatt;
- A kérelmező Magyarországon gazdasági tevékenységet kíván-e folytatni;
- A megszerezni kívánt ingatlan szükséges-e gazdasági tevékenységének folytatásához;
- A kérelmező Magyarországon életvitelszerűen kíván-e lakni.
A külföldiek ingatlanszerzése elbírálása során a kormányhivatal megkeresi többek között a rendőrséget, az Országos Idegenrendészeti Főigazgatóságot, a Bűnügyi Nyilvántartó hatóságot, és az illetékes önkormányzat polgármesterét is.
Közérdeksérelem megállapítása a kormányhivatali eljárásban
Más szempontokat vizsgál a kormányhivatal külföldi magánszemélyek és jogi személyek ingatlanszerzése során a közérdeksérelem megvalósulásával kapcsolatban:
Magánszemélyek részéről közérdeksérelem merülhet fel, ha a természetes személy:
- büntetett előéletű
- kitiltás alatt áll
- beutazási és tartózkodási tilalom van ellene
- elfogatóparancs van ellene
Jogi személy kérelmező esetén a közérdek sérelme különösen akkor valósul meg, ha Magyarországon
- adószámát az állami adóhatóság felfüggesztette vagy törölte,
- a jogi személlyel szemben alkalmazható büntetőjogi intézkedés hatálya alatt áll,
- felszámolás, kényszertörlés, vagy megszüntetési eljárás alatt áll.
Melyek a kormányhivatali engedélyezés eljárási szabályai?
A kormányhivatali engedély ügyintézési határideje 45 nap. A 45 napba nem számít be az eljárás felfüggesztésének, szünetelésének, valamint az ügyfél mulasztásának vagy késedelmének, így a hiánypótlás teljesítésének az időtartama sem. Amennyiben a kérelem, illetve mellékletei nem felelnek meg a jogszabályi követelményeknek, annak beérkezésétől számított 8 napon belül hiánypótlási felhívás kerül kiadásra. Ha az ügyfél a felhívásnak nem tesz eleget, a Kormányhivatal az eljárást megszünteti.
Aki az eljárás során valamely határnapot, határidőt önhibáján kívül elmulasztott, igazolási kérelmet
terjeszthet elő.
Külföldiek ingatlanszerzése engedélyezése során mi a magunk részéről 90 napos határidő kikötését szoktuk javasolni, nehogy a vevő a túl rövid határidő miatt kerüljön bajba. Ha meg előbb megvan az engedély csak örülünk neki.
A Kormányhivatal érdemi határozata ellen fellebbezésnek helye nincs, jogszabálysértésre hivatkozással a döntés bírósági felülvizsgálatára van mód.
Kötelező-e a jogi képviselet külföldiek ingatlanszerzése esetén?
Trükkös kérdés. Természetesen az ingatlan adásvételi szerződéshez külföldiek ingatlanszerzése esetében is ugyanúgy kötelező a jogi képviselet igénybevétele, mint bármelyik másik ingatlan adásvételi szerződés során. Ellenben nincs kötelező jogi képviselet a kormányhivatali engedélyezési eljárásban. Ennek megfelelően, amennyiben valaki ezt a cikket, illetve a neten elérhető anyagokat, tájékoztatókat alaposan átolvassa, akár saját maga is lebonyolíthatja az eljárást.
A gyakorlatban azért szoktak a feladattal minket megbízni, mert:
- egyrészt a külföldi vevő gyakran nem beszél és ír magyarul, ezért a magyarul folyó eljárás saját intézése aránytalan erőfeszítéssel járna számára
- az eljárás menedzselésében értelemszerűen tapasztalatlan ügyfél azt kockáztatja a saját maga folytatott ügyintézéssel, hogy a szerződésben kikötött határidőt elmulasztja és ezzel akár a foglaló teljes összegét is elveszítheti, az adásvételi szerződésben megfogalmazottaktól függően.
A magunk részéről feltétlenül ajánljuk jogi képviselő igénybevételét a kormányhivatali eljáráshoz, még akkor is, ha az nem kötelező.
Milyen a jó adásvételi szerződés, ha külföldiek ingatlanszerzése a tét?
Az adásvételi szerződés megszerkesztése során a vevői kockázat abban áll, hogy a külföldi vevő a szerződésben meghatározott határidőben megkapja-e a kormányhivatali engedélyt? Amennyiben az ügyvéd nem kezeli ezen kockázatot, úgy a vevő a szerződéskötéskor átadott foglalót elveszítheti.
A kockázat kezelésének alapmozzanata, hogy az eljáró ügyvéd a foglaló összegét letétbe veszi egészen a kormányhivatali engedélyről való döntésig. Ez biztosítja, hogy a függő helyzet rendeződéséig a foglaló felett az eladó ne rendelkezhessen.
Amennyiben az adásvételi szerződés meghiúsul az engedély hiánya miatt, több módon is csökkenthető a vevői kockázat:
- A felek megállapodhatnak abban, hogy az eladót csak a foglaló egy része illeti meg a szerződés meghiúsulásának következményeként.
- Minkét fél számára kielégítő megoldás lehet, ha a vevő jogosulttá válik arra, hogy maga helyett másik személyt jelöljön ki vevőnek. Kiköthető az is, hogy a kijelölt személy tulajdonszerzése ne függjön kormányhivatali engedélytől.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló vagy előleg?
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
- Vételi ajánlat
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354
