Az ingatlan adásvételi szerződéshez vezető első lépés a vételi ajánlat megtétele. Az következőkben a vételi ajánlat misztikumáról igyekszünk lerántani a leplet, annak érdekében, hogy a vevők eggyel jobb pozícióból induljanak az optimális ingatlan kiválasztása felé vezető úton.
Mi az összefüggés a vételi szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat között?
Az elmúlt években alapvetően keresleti volt a lakáspiac. Sok ügyfelünk számolt be arról, hogy sokadik próbálkozásra sem sikerül megvásárolnia a kiválasztott ingatlant, mivel az adott lakásért sorban állnak a vevők és a másik érdeklődő már akár az ingatlan megtekintésével egy időben, adásvételi szerződés nélkül át is adta a foglaló összegét az eladó részére.
Ebben a versenyhelyzetben vált jellemzővé, hogy még azelőtt, hogy adásvételi szerződés aláírására kerülne sor vagy egyáltalán a vevő jogi képviselővel konzultálna, a vevő az eladónak vagy az ingatlan értékesítésében az eladót képviselő ingatlanközvetítő részére pénzt ad át, amit hol foglalónak, hol bánatpénznek neveznek a felek. A pénz átadásával egyidejűleg a vevő általában – az ingatlanosok által a köznyelv részévé tett – vételi szándéknyilatkozatnak nevezett okiratban fejezik ki szándékát az ingatlan megvételére és tesz ezzel vételi ajánlatot . Változó, hogy a vevő valóban csak egy egyoldalú nyilatkozatot ír alá az eladó részére vagy a vételi szándéknyilatkozat néven gúnyolt okiratot az eladó is aláírja, amivel viszont már valójában adásvételi szerződés jön létre a felek között.
A vételi szándéknyilatkozat bizarr magyarországi gyakorlata olyannyira érdekfeszítő, hogy annak kénytelenek voltunk külön cikket szentelni. A vételi szándéknyilatkozat jogi vetületének tekinthető vételi ajánlatból adódó jogi anomáliákkal pedig alább foglalkozunk.
Mi a vételi ajánlat fogalma?
A vételi ajánlat a vevő egyoldalú írásbeli nyilatkozata, amiben minimálisan a vételár és az ingatlan megjelölésével kifejezi az eladó felé az arra vonatkozó szándékát, hogy az ingatlant meg szeretné vásárolni.
Melyek az ingatlan megvásárlásra tett vételi ajánlat érvényességének minimális követelményei?
- Az eladó és a vevő személye azonosítható legyen
- Az ingatlan azonosítható legyen
- Tartalmazza a vételárat
- Kitűnjön a vevőnek az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándéka
- A nyilatkozatot az ajánlattevő írásba foglalja
Mit jelent az ajánlati kötöttség?
A Ptk. szerint aki szerződés megkötésére ajánlatot tesz, azt az ajánlata köti, ajánlati kötöttsége keletkezik.
Az ajánlati kötöttség két fontos jogi következménnyel jár:
- Az ajánlati kötöttségre megjelölt határidő leteltéig az ajánlattevő az ajánlatát nem vonhatja vissza, ahhoz kötve van.
- Az ajánlat elfogadásával az ajánlattevő és az ajánlat elfogadója között létrejön az adásvételi szerződés.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy
- amennyiben valaki meghirdeti eladásra a lakását és jelentkezik egy vevő, hogy a meghirdetett áron az ingatlant megveszi, akkor a vevő arra vonatkozó írásbeli nyilatkozatával, hogy a meghirdetett áron meg kívánja vásárolni az ingatlant, vagy
- ha a meghirdetett lakásra valaki vételi ajánlatot tesz és az eladó az ajánlatot elfogadja
létrejön a felek között az adásvételi szerződés.
Nem tévedés, nem elírás:
Az ingatlan adásvételi szerződés pusztán azon ténynél fogva létrejön a felek között, hogy az eladó írásbeli ajánlatot tesz a lakása eladására, a vevő pedig ezt írásban elfogadja.
A fenti példa a valóságban általában egyel több fordulóban zajlik. A helyzet általában úgy néz ki, hogy az ingatlanos az eladó képviseletében eljárva meghirdeti a lakást adott áron, jön az érdeklődő, aki tesz egy ajánlatot egy alacsonyabb áron (tehát itt az ajánlatot nem az eladó teszi, hanem a vevő, mivel az eladó által kínált árnál egy alacsonyabb összeget kínál fel az eladónak). A vevő ajánlata a fenti leírtak szerint tehát ajánlati kötöttséget keletkeztet, amit az eladó egy további nyilatkozatban elfogadhat. Ezzel az elfogadó nyilatkozattal pedig már létrejött az ingatlan adásvételi szerződés, anélkül, hogy erről a jogi tényről a feleknek halvány fogalmuk lenne.
Vételi ajánlat minta
Vételi ajánlat mintával leggyakrabban akkor találkozik a vevő, ha az ingatlan értékesítésében ingatlanközvetítő iroda vesz részt. Alább látható egy budapesti ingatlanközvetítő iroda által alkalmazott tipikus vételi ajánlat minta.
Melyek a vételi ajánlat minta alkalmazásának buktatói, kockázatai?
És itt kezdődnek a komoly problémák. Jól látható, hogy az eladó és a vevő között a vételi ajánlat minta aláírásával úgy jön létre ingatlan adásvételi szerződés, hogy
- a vevő ekkor még nem rendelkezik részletes információkkal az ingatlanról,
- a vevő még nem konzultált ügyvéddel,
- a felek a részletes feltételekben még nem állapodtak meg,
- sőt a vevő ekkor gyakran még nem is tudja, hogy ő vevő, azt hiszi, hogy ő ezzel a lépéssel még csak az ingatlan iránti érdeklődését fejezte ki, aztán majd menet közben eldől, hogy megveszi-e az ingatlant.
Sajnos a mai ingatlanpiacon a közvetítők nem mindig informálják a feleket a vételi ajánlat ezen jogi természetéről, vagy még gyakrabban nincsenek is tisztában ezen jogintézmény természetével és az abból származó igen komoly kötelezettségekkel. Az átlagos vevő, csak a „szándéknyilatkozat” aláírását követően kezd egyáltalán ügyvéd után kutatni és sajnos gyakori tapasztalat, hogy csak ezt követően derül fény az ingatlan olyan jogi vagy fizikai tulajdonságaira, illetve a felek adásvételi szerződéssel szemben támasztott elvárásaira, ami miatt utóbb meghiúsul az ügylet, elmarad a felek adásvételi szerződésének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas, ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalása.
Vételi ajánlat meghiúsulása – foglaló visszafizetése
Vételi ajánlat minta alkalmazásakor általában ajánlati biztosíték, foglaló átadására kerül sor. Ha meghiúsul a vételi ajánlat minta aláírása révén létrejött adásvételi szerződés, komoly vita tárgyát képezi, hogy mi legyen a sorsa az ingatlanközvetítő vagy az eladó részére átadott több százezer, esetleg millió forint sorsának. Sajnos a helyzet a vevő számára nem kecsegtet túl sok jóval, hiszen a vevő bármennyire is biztos az igazában, mivel a pénz az eladónál/ingatlanosnál van – és az eladó alig várja, hogy hozzá jusson a vételárhoz – a vevő alkupozíciója praktikus szempontból közelít egy üreshalmazhoz. Ezen pontról rendkívül fájdalmas az említett résztvevők számára, hogy a már átvett pénzzel elszámoljanak a vevő felé, ezért gyakran tapasztaljuk, hogy az eladó minden jogi és kevésbé jogi érvet is felhoz, hogy az átvett összeg többet ne cseréljen gazdát.
Ha a felek megfelelő jogi képviselet hiányában a szándéknyilatkozatban nem tértek ki az adásvételi szerződés előkészítése során felszínre került, utóbb vitássá vált feltételre, akkor valóban nehéz eldönteni, hogy a jogszabály szerint kit illet az összeg. A szerződés vajon a vevő hibájából hiúsult meg és a foglaló az eladót illeti, vagy az összeg visszajár, mert a felek mindketten hibásak abban, hogy nem szabályoztak egy lényeges szerződési feltételt, esetleg az eladó jobb tudomása ellenére nem adott tájékoztatást a vevőnek az ingatlant érintő lényeges körülményről vagy saját speciális elvárásairól. Az eladó hibájából meghiúsuló szerződéskötés esetén a foglaló összegének ugyan a kétszerese járna vissza, de a fenti szándéknyilatkozatos gyakorlat alapján átadott foglalóval kapcsolatos ilyen várakozás már science-fiction kategória.
Hogyan tegyünk vételi ajánlatot?
Elsődleges tanácsunk, hogy vételi ajánlat megtétele helyett – ha egyébként tisztázott, hogy a vevő részéről felkínált vételár mellett van eladói szándék az ingatlan értékesítésére – a vevő azonnal komplett, végleges adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak, ami lényegében egy kibővített vételi ajánlatnak tekinthető. Több ügyvédi iroda is rendelkezik olyan professzionális háttérrel, hogy a szükséges adatok birtokában az első szerződéstervezetet 1 munkanapon belül az asztalra tegye. Ilyen módon a vételi ajánlat természetéből adódó kockázatok teljesen kizárhatóak.
Ha az ingatlan értékesítése ingatlanos közreműködésével történik, akkor ez az út valószínűleg nem lesz járható, mert vételi ajánlat aláírása, illetve bizonyos összegű „bánatpénz” lerakása nélkül a vevő nem fog tudni kapcsolatba lépni az eladóval. Ebben az esetben a vevőnek arra kell törekednie, hogy
- a vételi ajánlatban elsősorban a vételár ütemezés és a határidők tekintetében olyan feltételeket vállaljon, melyeket kényelmesen tud tartani,
- tisztázott legyen, hogy a vételár pontosan mit tartalmaz, ide értve az ingatlanban található ingóságok körét is, fényképekkel dokumentálva az ingatlan megtekintéskori állapotát,
- végül, de leginkább elsősorban, a vevő kérjen tulajdoni lapot és térképmásolatot az ingatlanról – ezek tartalmát szakemberrel ellenőriztetve,
Ezeken felül pedig mindenekelőtt bízzon a jószerencséjében, hogy utóbb semmi nem fog balul elsülni.
Lehetséges-e a vételi ajánlat visszavonása, vételi szándéknyilatkozattól elállás, visszalépés?
Mivel a címben szereplő kérdések gyakrabban hangzanak el, mint ahogyan az optimális volna, feltétlenül tisztázandó, hogy a vételi ajánlattól vagy a köznyelvben ismert vételi szándéknyilatkozattól mennyiben lehet elállni, a nyilatkozatot visszavonni, a vételi szándéknyilatkozatól visszalépni?
A kérdés megválaszolása tekintetében az ajánlati kötöttségre vonatkozó szabályok az irányadóak. A vételi szándéknyilatkozattól elállás pontos terminológiája a vételi ajánlat visszavonása. Vételi ajánlatot visszavonni addig lehet, amíg az eladó még nem küldte el az elfogadó nyilatkozatát a vevőnek.
Van itt viszont még egy csavar: abban az esetben, ha a vételi ajánlat meghatározza az ajánlati kötöttség időtartamát, a vételi ajánlatot nem lehet visszavonni, az ajánlati kötöttség, csak a vételi szándéknyilatkozatban meghatározott határidő elteltével szűnik meg.
Márpedig a gyakorlatban a vételi szándéknyilatkozat név alatt az ingatlanosok részéről erőltetett vételi ajánlat minták rendszerint tartalmaznak arra vonatkozó kitételt, hogy a vevő részéről tett ajánlatot a vevő hány napig tartja fenn. Ebben az esteben tehát a vételi ajánlattól (akkor is, ha a vételi szándéknyilatkozat nevet viseli) elállni, visszalépni nem lehet, azaz a vételi ajánlat visszavonására nincs lehetőség.
Kapcsolódó cikkek:
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
- Foglaló
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354
