Ha valaki ingatlanvásárlásra adja a fejét, fontos, hogy tisztában legyen azzal, hogy mi az ingatlan adásvétel menete Magyarországon. A következőkben összegyűjtjük és címszavakban bemutatjuk az adásvételi szerződés lebonyolításának a legfontosabb csomópontjait. Az egyes alcímek alatt megjelenő témák további cikkeinkben részleteikben kibontva is megtalálhatóak. 
Ingatlanjogász ügyvéd választása
Első lépés: Ingatlanos ügyvéd megbízása! Magyarországon sajnos bevett szokás, hogy a vevő csak az ingatlan felkutatása, a vevővel való megállapodás, illetve foglaló megfizetése után fordul először ügyvédhez. Ez egyben azt is jelenti, hogy a vevő a legfajsúlyosabb kérdésekben már elkötelezte magát, anélkül, hogy a kérdések jogi vetületére rálátása lenne. Nem szabadna döntést hozni ügyvédi konzultáció nélkül például:
- a vételárütemezésről
- az ingatlan tehermentesítésének menetéről
- a szerződésszegés szankcióiról.
De a sor a végtelenségig folytatható. Figyelemmel a fenti aggályokra, az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos első kósza gondolat megfogalmazáskor az első út az ingatlanjogászhoz vezessen. Az általános piaci szokásokból kiindulva a konzultáció ingyenes lesz, szóval hajrá, tessék ügyvédet keresni. Fontos, hogy a vevő független ügyvédet fogadjon. Tehát az ügyvéd ne az ingatlanos vagy az eladó haverja legyen.
Mennyi az ügyvédi munkadíj?
Az ingatlan adásvételi szerződések ügyvédi munkadíja jellemzően a vételár 0.3 – 0.7 százaléka között alakul. Általában az ügyvédi munkadíj összege a vételár mellett attól is függ, hogy mennyire bonyolult a szerződés. Kétnyelvű adásvételi szerződés esetén az ügyvédi munkadíj magasabb. Általában az ingatlan értkének a 0.5 – 1%-a között alakul. Az ügyvédi munkadíjat általában a vevő viseli. Irodánk ügyvédi munkadíja egy átlagos értékű ingatlan esetében a vételár 0.3%-a körül alakul. 90 millió forint vételár fölött a munkadíj összege nem emelkedik lineárisan az ingatlan vételárának összegével. Ebben a tartományban az ügyvédi munkadíjat elsősorban az ügylet bonyolultsága tükrében határozzuk meg. Az ingatlan vételára kisebb nyomatékkal esik latba. Irodánk díjazásával kapcsolatban bővebb információt itt talál.
Amennyiben irodánk konkrét díjazása érdekli, keressen minket bizalommal!+36303001354
Ingatlan felkutatása
Ha már van ügyvéd, kezdődhet az ingatlan felkutatása. Külföldiek ingatlanszerzése során ebben különösen hasznos segítséget nyújthat egy ingatlaniroda. Kérje minden esetben az ügyvéd tanácsát, mert a vitathatatlan előnyök mellett kockázatok is lehetnek ingatlanos bevonásában. Az ingatlanos megbízási díját az eladó fizeti, ezzel a vevőnek általában nincs dolga, de erre is érdemes rákérdezni. Ha sikerült kiválasztani az áhított ingatlant, a vevő csak akkor fog tudni továbblépni, ha az ingatlanközvetítőnél elhelyez a vételár egy bizonyos százalékában meghatározott ajánlati biztosítékot. Az ingatlanos ehhez fogja kötni, hogy a vevő ajánlatát közvetítse az eladóhoz. Pénz átadását az adásvételi szerződés aláírását megelőzően lehetőség szerint el kell kerülni. Ha nem lehetséges, akkor törekedni kell minél kisebb összeg átadására. Az ingatlan adásvétel menete, hogy a folyamatot mindvégig ügyvéd felügyelje. Könnyen oda veszhet az átadott összeg, ha magyar viszonyokban járatlan külföldi vevő óvatlan.
Tulajdoni lap ellenőrzése
A magyarországi ingatlanok adatait a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban közhiteles módon tárolja. Ezekről a nyilvánosan hozzáférhető adatokról kérhet kivonatot bárki a tulajdoni lap lekérésével. Az adatok demokratikus hozzáférését biztosítja, hogy tulajdoni lap akár az ügyfélkapun keresztül elektronikusan is lekérhető. Ráadásul magánszemélyek számára jelenleg évi kettő tulajdoni lap lekérése ingyenes. Mivel január elsejével megszüntették a nem hiteles tulajdoni lap intézményét, ezért most már csak hiteles tulajdoni lapot lehet lekérni, lekérésenként 4.800,-Ft ellenében az ingyenes lekérési lehetőségek felhasználása után. A tulajdoni lap három részből áll, amit a tulajdoni lap I.-III-ig terjedő római sorszámokkal jelöl. Az első részen találhatóak az ingatlan adatai, a második részen az ingatlanra bejegyzett jogok, míg a harmadik rész az úgynevezett teherlap, ami kis leegyszerűsítéssel az ingatlanra bejegyzett terheket rögzíti. Az ingatlan adásvétel menete során a tulajdoni lap lekérése az ingatlan felmérésének legelső, esszenciális lépése. Ezen lépés hiányában az ingatlan adásvételi szerződés tekintetében bármilyen kötelezettségvállalás megtétele korai.
Ingatlan vételára
Ne feledkezzen meg arról, hogy Magyarországon az ingatlan vételárából alkudni szokás. Mivel ezt minden eladó tudja ezért a hirdetésben feltüntetett ár általában 2-10 százalékkal magasabb, mint amennyit az eladó kapni szeretne érte. Ne legyen szégyenlős, alkudjon bátran. Az adásvételi szerződés vételára tekintetében az eladó és a vevő érdekei ellentétes irányúak. A linkelt cikkek ebben a tekintetben jó iránymutatásul szolgálhatnak. Ökölszabályként rögzíthető, hogy a vevő számára optimális vételárütemezés, ha 10% százalék foglaló megfizetését követően a vételár fennmaradó részét csak a kulcsátadással egyidejűleg fizeti meg az eladó részére.
Mi is foglaló?
A foglaló az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. A foglaló a szerződés megszegésének önként vállalt szankciója.
Mikor adjunk foglalót?
Sajnos mindennapos kérdés, ezért muszáj vele foglalkozni. Foglalót a vevő biztonsággal kizárólag az adásvételi szerződés aláírását követően tud átadni az eladónak. Az ingatlan adásvételi szerződés a földhivatalba benyújtható, ami alapján a vevő vevői joga a tulajdoni lapra bejegyeztethető, így garantálva a vevő tulajdonszerzését.
A foglaló vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, foglalós papír és egyéb jogi szörnyszülött alapján történő átadása a vevő kockázata. Ezek az okiratok egyrészt nem jelennek meg az ingatlan tulajdoni lapján, másrészt az adásvételi szerződéssel ellentétben a felek megállapodásának feltételeit csak töredékesen tartalmazzák.
Mekkora összegű foglalót érdemes fizetni?
A foglaló mértéke általában a vételár 10%-ának megfelelő összeg, de ezen összeg emelhető illetve csökkenthető a szerződő felek megállapodása függvényében. Amennyiben a foglaló eltúlzott mértékű a szerződő felek bármelyike a bírósághoz fordulhat és a túlzott mértékű foglaló összegének csökkentését kérheti. A foglaló elméletben mindkét felet védi, a gyakorlatban inkább azt a felet, aki a foglalót kapta. A vevő legfeljebb követelheti a foglaló kltszeresét, de hogy meg is kapja-e az más kérdés. Erre figyelemmel a vevő érdeke általában inkább az, hogy a foglaló összege minél alacsonyabb legyen.
Foglaló vagy előleg?
A foglalóval kapcsolatban leggyakrabban felmerülő kérdés: foglaló vagy előleg? A foglaló aszerint számolandó el, hogy melyik fél felelős a szerződés meghiúsulásáért. Az előleg ezzel szemben a szerződés meghiúsulása esetén feltétel nélkül visszajár a vevőnek.
Előleg az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során átadott valamennyi vételárrészlet. Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége teljesen független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg.
Ezzel szemben a szerződés meghiúsulásáért felelős vevő az átadott foglalót elveszíti, ha pedig a foglalót eladóként kapta, kétszeresen köteles visszafizetni.
Adásvételi szerződés előkészítése
Az ajánlat elfogadását követően megtörténhet az adatok felvétele és a szerződés előkészítése. A dokumentációt ügyvéd készíti elő.
Külföldi szerződő felek esetén habár olcsóbb lehet a szolgáltatás, ha a szerződés csak magyarul készül, azonban ez külföldi vevő oldaláról elfogadhatatlan megoldás, ha a vevő nem beszél magyarul. Kétnyelvű ügyintézésre érdemes ügyvédi munkadíj ajánlatot kérni, ezen nem szabad spórolni. Nem elegendő, ha tolmács vagy rokon fordítja, magyarázza a szerződés szövegét. Bonyolult jogi dokumentumról van szó, ahol minden vesszőnek jelentősége van.
Mire figyeljünk bankhitel igénybevétele esetén?
Valamennyi kereskedelmi bank elvárása, hogy bankspecifikus rendelkezések kerüljenek az ingatlan adásvételi szerződésbe. A legfrissebb banki tájékoztatók egy gyors google kereséssel egyébként nyilvánosan elérhetőek. Jelenlegi jogszabályi korlátozások mellett a lakáscélú kölcsön összege jövedelmi viszonyoktól függően nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Van lehetőség ennél nagyobb arányú hitel felvételére is pótfedezet bevonásával. Ebben az esetben a banki jelzálogot a ptófedezeti ingatlanra is bejegyzik.
Mi történik, ha a vevő nem kap hitelt?
A vevőtől minden esetben elvárható, hogy a szerződéskötés pillanatában mérlegelje teljesítőképességét. A vevőnek számolnia kell azzal az eshetőséggel is, hogy hogyan teljesít, ha esetleg nem kap hitelt. Általában tehát kijelenthető, hogy nem lehet megfelelő kimentési indok a vevő oldalán, ha nem kapja meg az igényelt hitelt. Ez egyben azt is jelenti, hogy amennyiben a szerződés emiatt meghiúsul a vevő elveszíti a foglalót, az neki nem jár vissza. Mivel a felek főszabály szerint eltérhetnek a jogszabályi rendelkezésektől, nincs akadálya, hogy úgy állapodjanak meg a szerződésben, hogy a foglaló visszajárjon, ha a vevő nem kap hitelt. Köztes megoldás lehet, ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a foglalónak csak egy részét köteles ilyen esetben az eladó visszafizetni, a fennmaradó összeget pedig megtarthatja.
Előzetes értékbecslés és előzetes hitelminősítés
A felsorolt kockázatok jelentősen csökkenthetőek, ha a vevő előzetes értékbecslést kér az ingatlanra a banktól. Ez azt jelenti, hogy a bank az értékbecslést az adásvételi szerződés megkötését megelőzően elvégzi és megállapítja az ingatlan fedezeti értékét. Az adásvételi szerződés megkötését követően elvégzett hitelbírálat során ez a fedezeti érték lesz irányadó, így az ingatlan értékeléséből adódó kockázat kizárható.
Teljes biztonságot a vevő akkor érhet el, ha előzetes hitelminősítést is kér a banktól, ami általában 6 hónapig köti a bankot. Azonban, míg az előzetes értékbecslés megvan 1-2 hét alatt, a hitelminősítés, akár 1 hónapot is igénybe vehet. Ezért ez a megoldás akkor már kevésbé jön szóba, amikor már megvan a konkrét ingatlan és az eladó türelmetlenül várja az aláírást.
Adásvételi szerződés aláírása
Ha a tervezet szövegét a felek elfogadták, az ingatlan adásvétel menete, hogy sor kerül a szerződés aláírására. Ennek helyszíne általában a vevő ügyvédjének irodája. Kerüljük, hogy a szerződés aláírására külső helyszínen, például az ingatlanos irodájában vagy a megvásárolandó ingatlanban kerüljön sor, mivel a professzionális feltételeket elsősorban a vevő ügyvédje tudja garantálni.
Az adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzést igénylő okirat. Ez praktikus értelemben azt jelenti a felek számára, hogy az eljáró ügyvéd előtt személyesen meg kell jelenniük aláírni az adásvételi szerződést. A szerződő feleknek fényképes igazolvánnyal kell igazolniuk a személyazonosságukat. Személyi igazolványon kívül megfelel például ennek a célnak a vezetői engedély és z útlevél is.
Mi a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
2025. január 15. óta fontos biztosíték a részletekben teljesítő vevő számára. Ezen a napon lépett hatályba az új Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, ami megalkotta ezt az új jogintézményt. A felek a teljes vételár kiegyenlítéséig, de legfeljebb 5 évre kérhetik a vevői jog bejegyzését a tulajdoni lapra.
A vevői jog 6 hónapig akadálya bármilyen további eljárás folytatásának az ingatlan tekintetében. Ez garantálja, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát minden körülmények között meg tudja szerezni, ha kiegyenlíti a vételárat. Gyenge pontja, hogy 6 hónap elteltével az eljárások felfüggesztése megszűnik. Ezt követően sem lehet a vevői joggal terhelt ingatlan értékesíteni vagy megterhelni, de például a végrehajtási jog ellen már nem lesz védve az ingatlan.
Érdemes tehát 6 hónapnál rövidebb futamidejű ügyletekben gondolkodni, mert a vevői jog ezen intervallumon belül garantál teljes védelmet a vevő számára. A gyakorlat azt mutatja, hogy a vevői jog speciális jogi természete miatt eleve csak 6 hónapra kérik a felek alapítani azt. Hitel felvétele esetén általános, hogy a banki követelmények szerint is csak 6 hónapos vevői jog bejegyzésére van lehetőség.
Kell-e engedély a tulajdonszerzéshez, ha külföldi a vevő?
Külföldi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg. Nem kell a külföldi személynek kormányhivatali engedélyt szereznie a következő esetekben:
- az Európai Unió tagállamainak állampolgárainak
- Svájc, Norvégia, Lichtenstein és Izland állampolgárainak
- Kettős állampolgároknak, akiknek az egyik állampolgárságuk magyar
- Öröklés esetén
A kormányhivatali engedély megszerzésével kapcsolatos részletes cikkünk innen érhető el:
Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
A teljes vételár kiegyenlítése után indítja meg az ügyvéd a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárást. Az ügyintézési határidő 60 nap, de 16 ezer forint ellenében megsürgethető a folyamat. Ez utóbbi esetben a jogszabály szerint 30 napra rövidül az ügyintézési határidő. A gyakorlatban a 16 ezer forint befizetése után a talpraesett ügyfelek számára megnyílnak az ajtók, egy kis noszogatás mellett akár néhány nap alatt sor kerülhet a tulajdonjog bejegyzésére.
A tulajdonjog bejegyzése alapjául az eladó által kiállított bejegyzési engedély szolgál. Általános gyakorlat, hogy az okirat az adásvételi szerződés aláírásakor ügyvédi letétbe kerül. Amennyiben valamelyik szerződő fél megfelelően igazolja, hogy a vételár hiánytalanul teljesítve lett, az ügyvéd benyújtja a bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz.
Birtokátruházás
A birtokátruházás aktusát a felek birtokbavételi jegyzőkönyvben dokumentálják. A birtokbaadás jogi tényének rögzítésén túl a birtokbavételi jegyzőkönyvnek praktikus funkciója is van. A vevő a birtokátruházási jegyzőkönyv birtokában fog tudni új szerződést kötni a közműszolgáltatókkal.
A birtokátruházás nem merül ki a lakás kulcsainak átadásában. Az eladó további kötelezettségei általában, hogy átadja a vevő részére a közüzemi szolgáltatók “nullás” igazolásait, ilyen módon tanúsítva, hogy a közmű szolgáltatók felé nincs tartozás. Amennyiben társasházi ingatlanról van szó, hasonló célt szolgál a közös költség tekintetébena közös képviselő által kibocsátott igazolás is a lakás tartozásmentességéről.
Különös hangsúly van a fennmaradó vételárhátralék kiegyenlítésének és a konyhanyelven kulcsátadásként emlegetett birtokátruházási aktus egyidejűségén. Ha az ingatlan birtokátruházása bármilyen oknál fogva akadályba ütközik, a vevő egyetlen hathatós ösztökélő eszköze az eladói teljesítés sürgetésére a vételár visszatartása. Ha a vevő feladja ezt a pozícióját azzal, hogy kiegyenlíti a teljes vételárat az ingatlan birtokbavételét megelőzően, jogi garanciák tekintetében meztelenre vetkőzik az eladó előtt és a praktikus értelemben haszontalan késedelmi kötbér marad a kezében, mint végső menedék.
Ezért írtjuk tűzzel-vassal a teljes vételár megfizetését követő 3. napon történő kulcsátadásra vonatkozó szerződéses rendelkezéseket. Ez egyébként ugyanúgy fordítva is igaz. Bármennyire is szépen kéri a vevő, hogy fizetés előtt beköltözhessen, az eladónak érdemes megvárnia az ingatlan birtokbaadásával az utolsó vételárrészlet teljesítését.
Vagyonszerzési illeték
A megvásárolt ingatlan után adót kell fizetni. Ezt az adót hívják vagyonszerzési illetéknek. Ez az összeg nem foglaltatik benne a vételárban. A vagyonszerzési illetéket a NAV külön eljárásban veti ki a vevőre az adásvételi szerződés lebonyolítása után. Erre a teljes vételár megfizetését követő 1-2 hónapban lehet számítani. A NAV-hoz a dokumentumokat az adásvételi szerződéssel kapcsolatban eljáró földhivatal továbbítja, tehát a vevőnek itt nincs további teendője. Mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. A forgalmi érték praktikus értelemben az esetek többségében megegyezik az ingatlan vételárával. Ez azt jelenti, hogy 100 millió forintos vételár esetén 4 millió forint illetéket fizet a vevő. A neten elérhetőek illetékkalkulátorok, melyek megkönnyítik az illeték kiszámítását:
Részletes információ a fentiekkel kapcsolatban cikkünkben olvasható.
Illetékmentesség, illetékkedvezmény
Van néhány tipikus eset, amikor a jogszabály kedvezményt vagy mentességet biztosít illeték összegéből. Ezen szabályok külföldiek ingatlanszerzése esetén is alkalmazhatóak. Ezekről a kedvezményekről ügyvédje fog pontos tájékoztatást adni. Illetékmentesség illeti meg a vevőt például a következő esetekben:
- Egyenesági rokonok vagy házastársak közötti adásvétel esetén.
- Építési telek vásárlása esetén, amennyiben a vevő vállalja, hogy 4 éven belül beépíti az ingatlant.
- Kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházás esetén.
Illetékkedvezmény jár a vevőnek, ha a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követő 1 éven belül másik lakását eladta. A megfizetendő illeték a megvett és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete. Ha külföldi vásárol ingatlant, nincs különbség a megítélhető mentességek, kedvezmények körében, kivéve a CSOK igénylése esetén járó illetékmentességet, amit csak magyar állampolgárok vehetnek igénybe.
Ingatlan után fizetendő egyéb adók
A vagyonszerzési illetéken felül az ingatlan megszerzésével felmerülhetnek kevésbé közismert fizetési kötelezettségek. Helyi önkormányzati hatáskör az építményadó, illetve a telekadó mértékének meghatározása és kivetése. Az adót az köteles megfizetni, aki az ingatlan tulajdonosa adott naptári év január 1. napján. Az ingatlan hasznosításából származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, gazdálkodó szervezetek pedig az elért profit után nyereségadót fizetnek. Fontos kérdés az ÁFA fizetési kötelezettség tisztázása, ha az eladó az ÁFA törvény hatálya alá tartozik. A szabályozás összetettségére figyelemmel, ilyen esetben szaktanácsadó bevonása szükséges. Az ÁFA kérdésének tisztázása nem csak az eladó , de a vevő szempontjából elengedhetetlen, többek között a fordított ÁFA fizetésre vonatkozó speciális törvényi rendelkezésekre is.
Mikor kell személyi jövedelemadót fizetni ingatlan eladásakor?
Az eladónak akkor kell SZJA-t fizetnie, ha az eladási ár meghaladja a korábbi beszerzési vételárat, vagyis jövedelem keletkezik. Az adóalap: Eladási ár – vásárláskori ár – elszámolható költségek (pl. ügyvédi díj, felújítások, értékbecslés).
A számítás során levonhatók bizonyos költségek is, például az ügyvédi díj, az ingatlanközvetítői jutalék, vagy az értéknövelő beruházások (pl. felújítás) költségei, ha számlával igazolhatók.
Ha örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan értékesítésére kerül sor, más szabályokat is figyelembe kell venni – érdemes ügyvéddel vagy adótanácsadóval egyeztetni!
Mennyi az SZJA mértéke?
A személyi jövedelemadó mértéke az adóalap 15%, de jó hír, hogy az adóalap a szerzést követő 2. évtől minden évfordulóval csökken az alábbiak szerint.
- 2. év: 90%
- 3. év: 60%
- 4. év 30%
- 5. év 0% – vagyis a szerzést követő 5 év után adómentesen eladható az ingatlan.
Az ingatlan megszerzésének időpontja nem magától értetődő. Azt a napot kell figyelembe venni, amikor az adásvételi szerződést benyújtották a földhivatalhoz. Az évfordulók tekintetében minden év január 1. napja számít egy újabb évnek. Tehát például egy 2024. december 31. napján megszerzett ingatlan 2029. január 1. napján, tehát lényegében 4 évvel később már adómentesen értékesíthető.
Kell-e szerepeltetni az adóbevallásban?
Igen, az eladásból származó jövedelmet a következő évi adóbevallásában fel kell tüntetni. Ha nincs adóköteles jövedelem (pl. 5 év eltelt vagy nem keletkezett jövedelem), akkor nem kell fizetni – de a bevallás ettől még kötelező.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló vagy előleg?
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
- Vételi ajánlat
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354