Az elővásárlási jog látszólag sima ügy, valójában ezerarcú jelenség. Az ingatlan adásvételi szerződéseket érintő legtipikusabb megjelenési formáit tekintjük át az Ingatlan adásvételi szerződés kisokos 8. részében. Jogosultja a vételi ajánlatot tevőt megelőzően vásárolhatja meg az ingatlant az eladótól az ajánlat szerinti feltételekkel.
Közös tulajdonon a tulajdonostársakat jogszabály alapján illeti meg az elővásárlási jog
A közös tulajdonból adódó elővásárlási jog olyan általános az elővásárlási jog megjelenési formái között, mint madarak között a veréb, gyökerei pedig egészen a római jogig nyúlnak vissza. Ha kontextus nélkül emlegetjük az elővásárlási jogot, mindenki erre gondol. Törvényen – még konkrétabban a Polgári törvénykönyvön – alapuló jog, ahol a közös tulajdonban álló ingatlan eladása során az ingatlan megvásárlására ajánlatot tevővel szemben az ingatlan tulajdonostársait elővásárlási jog illeti meg.
Arról már részletesen beszéltünk, hogy a vevő által tett ajánlatnak az elfogadásával az eladó és a vevő között létrejön az adásvételi szerződés. Elővásárlási jog esetén annyiban bonyolódik a helyzet, hogy az eladónak a vevőtől kapott, elfogadni szándékozott vételi ajánlatot közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal. Ha bármelyik elővásárlásra jogosult az ajánlatot írásban elfogadja, úgy az ingatlan adásvételi szerződés nem az eladó és a vevő, hanem az eladó és az elővásárlásra jogosult között fog létrejönni.
Vételi ajánlat közlése teljes terjedelmében az elővásárlásra jogosulttal
A földhivatal felé igazolni kell, hogy az elővásárlásra jogosult jogával nem kíván élni, így az ingatlan eladásának nincs akadálya. Ennek legegyszerűbb módja, ha az elővásárlásra jogosultak lemondó nyilatkozatát nyújtjuk be a földhivatalba. Akik viszont közvetlenül nem elérhetőek, annak tényét kell a földhivatal felé igazolni, hogy a vételi ajánlatot az eladó közölte a jogosultakkal és ennek ismeretében nem éltek elővásárlási jogukkal.
Fontos, hogy a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal teljes terjedelmében kell közölni. Általános probléma, hogy a neten talált férc nyomtatványokat használva az eladó az ajánlati vételár közlésével intézi el ezt a feladatot, ami semmiképpen nem tekinthető a vételi ajánlat teljes terjedelmű közlésének. Az elővásárlásra jogosult jogosan érdeklődhet a vételár ütemezése után, de fel kell előtte tárni többek között a vevő személyét is.
Vételi ajánlat közlése postai úton
A vételi ajánlat közlésének általános módja, hogy az eladó a vételi ajánlatot tértivevényes levéllel megküldi a jogosult részére. Általános esetben akkor tekinthető úgy, hogy a jogosult nem óhajt élni az elővásárlási jogával, ha a tértivevény tanúsága szerint a vételi ajánlat közlése óta legalább 15 nap eltelt. Ez az időintervallum egyes speciális esetekben ennél hosszabb. Például, ha az elővásárlásra jogosult önkormányzat vagy állami szerv, 30-60 napos közlési időközt is megkövetelhet a földhivatal.
Közöltnek lehet tekinteni a vételi ajánlatot akkor is, ha a tértivevény szerint a címzett a küldeményt a postán nem vette át vagy a levél átvételét megtagadta. Nem tekinthető azonban közöltnek a vételi ajánlat, ha a címzett a megadott címről ismeretlen helyre költözött vagy a címen ismeretlen.
Eltekinthet a földhivatal a vételi ajánlat közlésének igazolásától, ha az akadályba ütközik, illetve számottevő késedelemmel járna. Ilyen körülmények lehetnek, ha a tulajdonostárs lakóhelye ismeretlen, esetleg külföldön tartózkodik vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostárs meghalt és a hagyatéki eljárás még folyamatban van.
Vételi ajánlat közlése személyesen
A vételi ajánlat elővásárlásra jogosulttal közlése megtörténhet akár személyesen is. Ezzel kapcsolatban a legfontosabb kitétel, hogy az ingatlan adásvételi szerződésekre vonatkozó írásbeli formakényszerre tekintettel a személyes közlés is csak akkor hatályosul, ha az írásban történik.
Praktikusan olyan módon lehet megtenni a vételi ajánlat írásbeli közlését, hogy az eladó a vételi ajánlat kinyomtatott példányát lehetőleg két tanú jelenlétében átveteti az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosultak itt a személyes átvétel napjától áll rendekezésre 15 napja, hogy nyilatkozzon joga gyakorlásáról.
Vételi ajánlat közlése helyett elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat aláírása
Alapvetően az eladónak a földhivatali eljárásban nem azt kell igazolnia, hogy az elővásárlásra jogosult értesült a vételi ajánlatról, hanem azt, hogy a jogosult lemondott az elővásárlási jogáról, vagy legalábbis a vételi ajánlat közlése óta eltelt időre figyelemmel úgy kell tekinteni, hogy a jogosult lemondott elővásárlási jogáról.
Erre figyelemmel a gyakorlatban a leggyakoribb megoldás, hogy a személyesen elérhető tulajdonostársak részére az eladó nem vételi ajánlatot küld vagy ad át, hanem két tanú által hitelesített elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot irat alá velük. Szerencsés, ha az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat tartalmazza magát az ajánlatot is, vagy ha nem, akkor tulajdonostárs nyilatkozatát, hogy a vételi ajánlatot teljes terjedelmében megismerte.
Vételi ajánlat közlése nagyszámú elővásárlásra jogosulttal
Különös figyelmet igényel, hogy a szigorodó fővárosi földhivatali gyakorlat miatt ma már nem lehet a tulajdonostársak nagy számára hivatkozással egyszerűen eltekinteni az elővásárlási jog jogosultjainak közvetlen értesítésétől. A földhivatal minimálisan megköveteli az eladótól annak igazolását, hogy az elérhető tulajdonostársaktól megkísérelte beszerezni az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat. Az ezt követően fennmaradó, nem elérhető tulajdonostársak esetében fogadja csak el a földhivatal az eladó és a vevő közös nyilatkozatát a lemondó nyilatkozat beszerzését érintő számottevő nehézségére hivatkozás tekintetében.
Szerencsés esetben az értesítés megkísérlésének igazolása terén a földhivatal beéri a tulajdonostársak hirdetményi úton, azaz a társasház hirdetőtábláján történő kiértesítésével. Szélsőséges esetben azonban a földhivatal akár a tulajdonostársak közvetlen megkeresésének igazolását is előírhatja.
Az általános tapasztalat alapján kijelenthető, hogy az elővásárlásra jogosultak nagy számára harmincnál több tulajdonostárs esetén lehet érdemes megpróbálni hivatkozni. Ha nincs az adásvétel tárgyát képező osztatlan közös tulajdonú ingatlanban legalább ennyi tulajdonostárs, úgy a fentiek nem alkalmazandóak. Ilyen esetben nincs mese, minden tulajdonostársat közvetlenül kell megkeresni.
Hatálytalanság az elővásárlásra jogosulttal szemben
Ha az eladó úgy köt adásvételi szerződést a vevővel, hogy az elővásárlásra jogosult felhívása elmarad vagy nem szabályos, az elővásárlásra jogosult utóbb is érvényesítheti elővásárlási jogát. Ebben az esetben a vevővel megkötött adásvételi szerződés hatálytalanná válik és az elővásárlási jogát gyakorló tulajdonostárs lép be a vevő helyére a vevővel azonos feltételekkel. Az eladónak ebben az esetben a vevő részére vissza kell – vagy legalábbis kellene – fizetnie a vételárat.
A gyakorlatban az említettek szerint utóbb érvényesített elővásárlási jog drámai helyzeteket eredményezhet. Egyrészt a vevő amellett, hogy az ingatlan tulajdonjogát elveszti, a fentiek szerint nem az elővásárlásra jogosult által megfizetett vételárból fogja közvetlenül visszakapni a vételárat, hanem az eladótól kell azt külön visszakövetelnie. Hogy ezt az összeget visszakapja-e, leginkább szerencse kérdése.
További probléma lesz a vevő számára, hogy csak azt az összeget fogja visszakapni, amit az eladónak ténylegesen a szerződéskötés időpontjában kifizetett. Ha a fenti malőr egy jelenlegihez hasonló száguldó ingatlanpiacon történik, akkor a vevő a két évvel a szerződéskötés után gyakorolt elővásárlási jog esetén a visszakapott pénzből már csak jóval szerényebb ingatlant vagy épp semmit nem fog tudni vásárolni. Szóval itt is érvényes örökzöld tanácsunk. Minden esetben szakmailag spiccen lévő ügyvédet fogadjon a vevő már az alku folyamatának legelején.
Elővásárlásra jogosult személyének megállapítása a tulajdoni lapon alapján
Honnan is tudhatjuk meg, hogy kik a tulajdonostársak? Alapvetés, hogy nem az a tulajdonostárs, aki kopogás után ajtót nyit, és ez tapasztalatok szerint még akkor is gyakran így van, ha az adott személy váltig állítja, hogy ő márpedig a tulajdonosa az adott lakásnak.
Tulajdonos az, akit az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon tulajdonosként tart nyilván. Ennek megfelelően nem tulajdonos – így elővásárlási jog gyakorlására sem jogosult – sem a haszonélvező, sem a bérlő, se az érintett ingatlanrészt szívességi alapon használó nagymama.
Tulajdoni lap a földhivatali nyilvántartásból kérhető le például itt.
Elővásárlási jog jogosultjának szabályos postai értesítése
A tulajdonostárssal a vételi ajánlatot postai úton a bejelentett lakcímén lehet szabályosan közölni. Az értesítési cím tekintetében félrevezető lehet a tulajdoni lapon feltüntetett tulajdonosi lakcím. Ezeket a lakcímeket a tulajdonosok ugyanis akkor jelentették be általában a földhivatalnak, amikor az adott tulajdoni hányadot megvásárolták. Márpedig ekkor még jó eséllyel más lakcímen lakott a tulajdonos és onnan épp elköltözni készült. Így előfordulhat, hogy a cím nem fog stimmelni.
Ha az elővásárlási jog lakóépület valamely részét érinti (garázs, tároló), szerencsés esetben a tulajdonos az érintett épületben lakik, így ezen tulajdonostársakat talán legegyszerűbb személyesen felkeresni, de a postai értesítés sem lehet probléma. Aki viszont nem helyben lakik, már keményebb dió. Társasház esetében próbálhatunk a közös képviselőnél érdeklődni a bejelentett lakcím után, de a közös képviselő legfeljebb az adatvédelmi rendelkezések áthágása mellett tud segítséget nyújtani. Végső menedék a személyi adat- és lakcímnyilvántartó, ahonnan jogos érdek igazolása mellett, csekély költség ellenében, viszonylag gyorsan lehet tájékozódni a tulajdonostársak bejelentett lakcíméről. Bővebb információ itt található.
Eladó feladata, vevő kockázata az elővásárlásra jogosultak felhívása
Habár a vételi ajánlat megfelelő közlése az eladó feladata, az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzésével kapcsolatos bizonytalan földhivatali gyakorlattal kapcsolatos kockázatot elsősorban a vevő futja. A földhivatal elővásárlási joggal kapcsolatos álláspontját ugyanis a felek nem az adásvételi szerződés, hanem a bejegyzési engedély benyújtását követően ismerhetik meg. A bejegyzési engedély benyújtására pedig rendszerint a teljes vételár megfizetését követően kerül sor.
Így ha a vevő felesleges nagyvonalúskodásból vagy egyszerű tudatlanságból nem követeli meg az elővásárlási joggal kapcsolatos kellően körültekintő eljárást, úgy könnyen találhatja magát abban a kellemetlen helyzetben, hogy hiába fizette meg a teljes vételárat, a földhivatal mégis elutasítja a tulajdonjog bejegyzési kérelmét.
Nyilván nem kell külön hangsúlyozni, hogy itt a vevő elsődleges felelőssége nem a jelen cikkben címszavakban felvillantott tudás mélységi elsajátításában áll, sokkal inkább a szerződést szerkesztő ügyvéd körültekintő megválasztásában, amit az alacsony ügyvédi munkadíj elvtelen priorizálása fölé/elé szükséges helyezni. Habár ez a figyelmeztetés közhelynek tűnhet, mégsem véletlen, hogy a biztosítók a klasszikus ügyvédi műhibák között jegyzik az elővásárlási jog nem megfelelő kezeléséből adódó káreseményeket.
Elővásárlási jog egzotikus formái
Az elővásárlási joggal nem csak közös tulajdon értékesítése esetén kell számolni. Számos más helyzetben kell ingatlan adásvételi szerződés során az elővásárlási jog kihívásaival megbirkózni:
- Társasházi alapító okiratban a külön tulajdonú lakásra, vagy akár nem lakás céljára szolgáló helyiségre elővásárlási jog alapítható a társasház tulajdonostársai javára. Részletes bejegyzés a témában itt olvasható.
- Társasházi lakásnak közös tulajdonú teremgarázs beállóval vagy tárolóval történő együttes eladása során a teremgarázs, illetve a tároló tulajdonostársait illeti meg elővásárlási jog a lakásra és az együtt értékesített garázs-, tároló hányadra együttesen.Részletes bejegyzés a témában itt olvasható.
- Műemlékvédelem alatt álló ingatlanok esetén elővásárlási jog a kerületi önkormányzatot, a fővárosi önkormányzatot és a Magyar Államot illeti meg.
- Ha az ingatlan Nemzeti Park területén fekszik, a Magyar Államot illeti meg elővásárlási jog.
- Termőföldre elővásárlási joga van a Magyar Államnak, a földet használó földművesnek, a helyben lakó szomszéd földművesnek és a helyben lakó földművesnek, ebben a sorrendben.
Kapcsolódó cikkek:
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi munkadíj
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354
