Egyelőre nem látszik egyértelmű tendencia kirajzolódni a rövidtávú lakáskiadás – Airbnb, Booking – szabályozásának jövőjével kapcsolatban. Ennek oka vélhetően a határozott kormányzati szándék hiányában keresendő. Bemutatjuk melyek azok a legfontosabb jogszabályi, jogalkalmazási trendek, melyek a rövidtávú lakáskiadás befektetőinek rövid- és hosszú távú elképzeléseit érintheti. Ezen trendek részben a rövidtávú lakáskiadást ösztönzik, egyes új rendelkezések azonban ellentétes előjellel a rövidtávú lakáskiadás visszaszorításának irányába mutatnak.Erről a témáról szól az alábbi linken elérhető interjú is.
Átalányadózás kiterjesztése az egyéb szálláshely szolgáltatás terén
2018 januárjától az Országgyűlés jelentősen könnyítette az Airbnb szolgáltatást (hivatalosan egyéb szálláshely szolgáltatást) nyújtó magánszemélyek adóterheit. A Kormány javaslatának célja, hogy előnyösebb helyzetbe hozza azokat, akik Airbnb-vel kívánják lakásukat a piaci trendeknek megfelelően hasznosítani. Korábbi jogszabályi környezetben is választhatták a lakásukat rövidtávra bérbeadók a tételes átalányadózást, aminek a lényege, hogy bérbe adott szobánként évente fix összegű, 38.400,- Ft adó megfizetésére köteles bérbeadó. Ez a lehetőség azonban eddig csak akkor volt igénybe vehető, ha legfeljebb 1 lakásban és azon belül legfeljebb 8 szobában történt az egyéb szálláshely szolgáltatási tevékenység. Az Országgyűlés a lakásszámra vonatkozó feltételt enyhítette oly módon, hogy kiterjesztette a tételes átalányadózás választásának lehetőségét, és 2018-ban már 3 lakás rövidtávú bérbeadása esetén is igénybe vehető ez a kedvezményes adózási forma (változatlan, azaz legfeljebb 8 szobaszámmal). Fontos kiemelni, hogy tételes átalányadózást csak akkor választhat a magánszemély, ha az ingatlan a saját tulajdonát képezi, illetve ha azon haszonélvezeti joggal rendelkezik (nem élhet ezzel a lehetőséggel tehát az, aki a bérelt lakásában szeretne a havi költségei csökkentése érdekében 1 vagy 2 szobát a belvárosba érkező, főleg fiatal turistáknak rövid távra kiadni). További feltétele az átalányadózási lehetőség igénybe vételének ezen kívül, hogy bérbeadás időtartama nem haladhatja meg éves szinten a 90 napot ugyanazon bérlő tekintetében.
A társasházi közgyűlés többletjogosítványai az egyéb szálláshely szolgáltatása tiltása terén
Egészen 2016-ig töretlen volt az a bírói gyakorlat, mely szerint nem köthető a társasházi tulajdonostársak hozzájárulásához az, ha a lakás tulajdonosa a társasházi lakását rövidtávú lakáskiadás céljára kívánja hasznosítani. Feltehetően a bulinegyed egyre növekvő népszerűségétől és zsúfoltságától nem teljesen függetlenül ez a gyakorlat megváltozni, de mindenképpen bonyolódni látszott a tavalyi évben. Született ugyanis egy olyan bírósági döntés, mely kifejezetten elfogadhatónak, érvényesnek tekinti az efféle, társasházi alapító okiratba illetve szervezeti és működési szabályzatba foglalt korlátozó kitételeket. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a társasházi közgyűlések most már teljesen törvényes módon határozhatnak arról, hogy megtiltják a társasház területén az Airbnb és egyéb, hasonló üzleti alapokra épülő szolgáltatások nyújtását. Problémás lehet a döntés abból a szempontból, hogy ezen új joggyakorlat általánossá válása azt teszi lehetővé, hogy társasházi közösségek parttalanul és önkényesen akadályozzák, nem csak az egyéb szálláshely szolgáltatás, de bármilyen nem lakáscélú tevékenység üzemeltetését, legyen az egy építész iroda, műkörmös szalon, jóga terem vagy akár ügyvédi iroda.
A rövidtávú lakáskiadás (Airbnb, Booking) korlátozása önkormányzati rendeleti szinten
A budapesti bulinegyedben a turisták és helybeliek között egyre növekvő feszültség feloldására új megoldások is napvilágot látnak. Józsefváros önkormányzata 2017 szeptemberében új rendeletet fogadott el, melynek értelmében amennyiben egy társasházi lakás tulajdonosa szálláshely szolgáltatást kíván nyújtani lakásában, ezt csak akkor teheti meg, ha az adott társasház szervezeti és működési szabályzata ezt kifejezetten megengedi. Szerencsére ez a rendelkezés nem érinti azokat a lakástulajdonosokat illetve lakásokat, melyeknek rendeltetési célja már a rendeletet megelőzően is szálláshely-szolgáltatási célú volt. Nehéz helyzetbe kerülnek viszont azok a lakástulajdonosok, akik csak ezután kívánják ingatlanukat rövidtávú bérbeadással hasznosítani. A rendelet ugyanis nem csak lehetővé teszi, hogy a társasház közgyűlése a szervezeti és működési szabályzatban korlátozza a rendeltetési cél megváltoztatását, hanem az szmsz-be foglalt kifejezett megengedő rendelkezést kíván meg e tevékenység folytatásának előfeltételeként. A hozzájárulás beszerzése a lakóközösségtől az Airbnb-t övező általános negatív lakóközösségi vélekedésnek köszönhetően pusztán elméleti kategória. A józsefvárosi rendelet gyakorlati síkon egyet jelent az AirBnb jellegű ingatlanhasznosítás betiltásával.
Összkép
Mindamellett, hogy a rövid távú lakáskiadás (Airbnb, Booking, stb) a fentiekben bemutatott teljes ellehetetlenítésével nem értünk egyet, mi magunk is úgy látjuk, hogy az Airbnb kapcsán felmerült társadalmi feszültségek kezelésére, ha nem is a leírt módon, de mindenképpen lokális szinten kerülhetne sor, aminek jó eszköze lehet az önkormányzatok által alkotott helyi rendelet. Nem látjuk célravezetőnek a társasházi törvény módosítását, mivel az adott törvény célja annak jogforrási hierarchiában elfoglalt pozíciójánál fogva, hogy az állampolgárok jogviszonyait magas szinten absztrahált, minél általánosabb módon szabályozza. A törvény, mint jogforrás véleményünk szerint nem lehet alkalmas ezen kifejezetten specifikus gazdasági, piaci körülmények által előidézett problémák pillanatnyi kezelésére. Ugyanúgy nem látjuk szerencsésnek, amikor a bírói jogalkalmazása fent bemutatott eset szerint lényegében jogalkotásba csap át és a társasházi törvény egyes rendelkezésit olyan tartalommal tölti fel, ami a jogalkotónak soha nem volt célja. A helyi rendelet olyan eszköz, ami kellő rugalmassággal és gyorsasággal tud reagálni ebben az esetben a rövidtávú lakáskiadás – köznapi összefoglaló nevén airbnb – által gerjesztett feszültségekre. Hogy ennek érdekében pontosan milyen jogszabályok születnek, az már nagyban múlik a jogalkotó egészséges arányérzékén is, ami remélhetőleg nem fog hiányozni ezen elfogadásra váró rendeletekből.
Hogyan védheti befektetését a tulajdonos?
Hogy az adott ingatlanbefektetés feltétlenül értékálló legyen, és egy esetleges kedvezőtlen társasházi közgyűlési döntés esetén is megőrizze az értékét, akkor is érdemes tájékozódni az adott környéken a hosszú távú lakás bérbeadás helyzetéről, árairól, kelendőségéről, ha nem ez az elsődleges befektetési cél. A közgyűlés ugyanis csak az ingatlan szálláshely vendéglátás célú hasznosítását (Airbnb, Booking, stb) tilthatja meg, nem korlátozhatja azonban a tulajdonos azon jogát, hogy lakásbefektetését hosszú távú bérbeadás keretei között fialtassa. A jogszabály nem definiálja egyértelműen a két szolgáltatás típus közötti határvonalat, de tipikusan a legalább 30 nap időtartamú lakáskiadás már a hosszú távú bérbeadás kategóriájában értékelendő – tudtuk meg Bacskó László ügyvédtől.
Mit tehet az, aki Airbnb, azaz rövidtávú lakáskiadás céljából ingatlant vásárolna?
Aki rövidtávú lakáskiadás céljából ingatlanvásárláson gondolkozik, feltétlenül kérje be az adásvételi szerződés aláírását megelőzően a társasház alapító okiratát és a társasház szervezeti és működési szabályzatát. Ezen okiratokból tájékozódhat a befektető, hogy született-e a társasházban a rövidtávú lakáskiadást, egyéb szálláshely szolgáltatást korlátozó határozat. Ezen kívül érdemes az eladót kártérítési felelősséggel nyilatkoztatni, hogy nem született-e egyéb olyan, a társasház szervezeti és működési szabályzatán még át nem vezetett társasházi közgyűlési határozat, ami akadályozhatná a turisztikai hasznosítását a lakásnak.
Természetesen az, hogy a társasházban eddig nem született tiltó határozat, nem jelenti azt, hogy a jövőben nem kerülhet sor ilyen döntésre. Ez ellen jogi tekintetben semmit sem tehet a befektető. Ettől függetlenül érdemes tájékozódni a közös képviselőtől, esetleg a lakóktól, hogy hogyan viszonyulnak a megvásárolandó lakás turisztikai üzemeltetéséhez, azaz a lakás rövidtávú szálláshely szolgáltatás keretei között történő hasznosításához, működik-e a házban ilyen szolgáltatás, elfogadóak vagy elutasítóak a tulajdonostársak ezzel a tevékenységgel kapcsolatban.
