Ha valaki ingatlanvásárlásra adja a fejét, fontos, hogy tisztában legyen azzal, hogy mi az ingatlan adásvétel menete Magyarországon. Fontos támpontot adhat a cikk azoknak, akik külföldről érkeznek hozzánk és még nem ismerik pontosan a magyar viszonyokat. A következőkben összegyűjtjük és címszavakban bemutatjuk az adásvételi szerződés lebonyolításának a legfontosabb csomópontjait. Az egyes alcímek alatt megjelenő témák további cikkeinkben részleteikben kibontva is megtalálhatóak.
Ingatlan adásvétel menete 1 lépés: Ingatlanjogász ügyvéd választása
Első lépés: Ingatlanos ügyvéd megbízása! Magyarországon sajnos bevett szokás, hogy a vevő csak az ingatlan felkutatása, a vevővel való megállapodás, illetve foglaló megfizetése után fordul először ügyvédhez. Ez egyben azt is jelenti, hogy a vevő a legfajsúlyosabb kérdésekben már elkötelezte magát, anélkül, hogy a kérdések jogi vetületére rálátása lenne. Nem szabadna döntést hozni ügyvédi konzultáció nélkül például:
- a vételárütemezésről
- az ingatlan tehermentesítésének menetéről
- a szerződésszegés szankcióiról.
De a sor a végtelenségig folytatható.
Figyelemmel a fenti aggályokra, az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos első kósza gondolat megfogalmazáskor az első út az ingatlanjogászhoz vezessen, különös tekintettel, ha külföldiek ingatlanszerzése a tét. Az általános piaci szokásokból kiindulva a konzultáció ingyenes lesz, szóval hajrá, tessék ügyvédet keresni.
Fontos, hogy a vevő független ügyvédet fogadjon. Tehát az ügyvéd ne az ingatlanos vagy az eladó haverja legyen. Külföldiként legegyszerűbb a neten ügyvédet keresni. Számos magyarországi ügyvédi iroda nyújtja a szolgáltatásait angol nyelven is. Fontos arról is meggyőződni, hogy a kiválasztott ügyvéd angol nyelvtudása megfelelő legyen.
Kétnyelven dolgozó ügyvéd munkadíja általában az ingatlan értkének a 0.5 – 1.5%-a között alakul. Mindenképpen magasabb összegű az ügyvédi munkadíj, mint egy általános magyar nyelvű szerződés esetén. Az ügyvédi munkadíjat általában a vevő viseli.
Amennyiben irodánk konkrét díjazása érdekli, keressen minket bizalommal! +36303001354
Ingatlan felkutatása
Ha már van ügyvéd, kezdődhet az ingatlan felkutatása. Külföldiek ingatlanszerzése során ebben különösen hasznos segítséget nyújthat egy ingatlaniroda. Kérje minden esetben az ügyvéd tanácsát, mert a vitathatatlan előnyök mellett kockázatok is lehetnek ingatlanos bevonásában.
Az ingatlanos megbízási díját az eladó fizeti, ezzel a vevőnek általában nincs dolga, de erre is érdemes rákérdezni. Ha sikerült kiválasztani az áhított ingatlant, a vevő csak akkor fog tudni továbblépni, ha az ingatlanközvetítőnél elhelyez a vételár egy bizonyos százalékában meghatározott ajánlati biztosítékot. Az ingatlanos ehhez fogja kötni, hogy a vevő ajánlatát közvetítse az eladóhoz. Pénz átadását az adásvételi szerződés aláírását megelőzően lehetőség szerint el kell kerülni. Ha nem lehetséges, akkor törekedni kell minél kisebb összeg átadására.
Az ingatlan adásvétel menete, hogy a folyamatot mindvégig ügyvéd felügyelje. Könnyen oda veszhet az átadott összeg, ha magyar viszonyokban járatlan külföldi vevő óvatlan.
Tulajdoni lap ellenőrzése – ingatlan adásvétel menete során a legfontosabb elem
A magyarországi ingatlanok adatait a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban közhiteles módon tárolja. Ezekről a nyilvánosan hozzáférhető adatokról kérhet kivonatot bárki a tulajdoni lap lekérésével. Az adatok demokratikus hozzáférését biztosítja, hogy tulajdoni lap akár az ügyfélkapun keresztül elektronikusan is lekérhető. Ráadásul magánszemélyek számára jelenleg évi kettő tulajdoni lap lekérése ingyenes. Mivel január elsejével megszüntették a nem hiteles tulajdoni lap intézményét, ezért most már csak hiteles tulajdoni lapot lehet lekérni, lekérésenként 3.000,-Ft ellenében az ingyenes lekérési lehetőségek felhasználása után.
A tulajdoni lap három részből áll, amit a tulajdoni lap I.-III-ig terjedő római sorszámokkal jelöl. Az első részen találhatóak az ingatlan adatai, a második részen az ingatlanra bejegyzett jogok, míg a harmadik rész az úgynevezett teherlap, ami kis leegyszerűsítéssel az ingatlanra bejegyzett terheket rögzíti.
Az ingatlan adásvétel menete során a tulajdoni lap lekérése az ingatlan felmérésének legelső, esszenciális lépése. Ezen lépés hiányában az ingatlan adásvételi szerződés tekintetében bármilyen kötelezettségvállalás megtétele korai.
Ingatlan vételára
Ne feledkezzen meg arról, hogy Magyarországon az ingatlan vételárából alkudni szokás. Mivel ezt minden eladó tudja ezért a hirdetésben feltüntetett ár általában 2-10 százalékkal magasabb, mint amennyit az eladó kapni szeretne érte. Ne legyen szégyenlős, alkudjon bátran.
Adásvételi szerződés előkészítése
Az ajánlat elfogadását követően megtörténhet az adatok felvétele és a szerződés előkészítése. A dokumentációt ügyvéd készíti elő. Habár olcsóbb lehet a szolgáltatás, ha a szerződés csak magyarul készül, azonban ez külföldi vevő oldaláról elfogadhatatlan megoldás, ha a vevő nem beszél magyarul.
Az ügyvédi munkadíjra kétnyelvű ügyintézésre kérjen ajánlatot, ezen nem szabad spórolni. Nem elegendő, ha tolmács vagy rokon fordítja, magyarázza a szerződés szövegét. Bonyolult jogi dokumentumról van szó, ahol minden vesszőnek jelentősége van.
Adásvételi szerződés aláírása
Ha a tervezet szövegét a felek elfogadták, az ingatlan adásvétel menete, hogy sor kerül a szerződés aláírására. Ennek helyszíne általában a vevő ügyvédjének irodája. Kerüljük, hogy a szerződés aláírására külső helyszínen, például az ingatlanos irodájában vagy a megvásárolandó ingatlanban kerüljön sor, mivel a professzionális feltételeket elsősorban a vevő ügyvédje tudja garantálni.
Kell-e engedély a tulajdonszerzéshez, ha külföldi a vevő?
Külföldi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg.
Nem kell a külföldi személynek kormányhivatali engedélyt szereznie a következő esetekben:
- az Európai Unió tagállamainak állampolgárainak
- Svájc, Norvégia, Lichtenstein és Izland állampolgárainak
- Kettős állampolgároknak, akiknek az egyik állampolgárságuk magyar
- Öröklés esetén
A kormányhivatali engedély megszerzésével kapcsolatos részletes cikkünk innen érhető el:
Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
A teljes vételár kiegyenlítése után indítja meg az ügyvéd a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárást. Az ügyintézési határidő 60 nap, de 10 ezer forint ellenében megsürgethető a folyamat. Ez utóbbi esetben a jogszabály szerint 30 napra rövidül az ügyintézési határidő. A gyakorlatban a 10 ezer forint befizetése után a talpraesett ügyfelek számára megnyílnak az ajtók, egy kis noszogatás mellett akár néhány nap alatt sor kerülhet a tulajdonjog bejegyzésére.
Vagyonszerzési illeték
A megvásárolt ingatlan után adót kell fizetni. Ezt az adót hívják vagyonszerzési illetéknek. Ez az összeg nem foglaltatik benne a vételárban. A vagyonszerzési illetéket a NAV külön eljárásban veti ki a vevőre az adásvételi szerződés lebonyolítása után. Erre a teljes vételár megfizetését követő 1-2 hónapban lehet számítani.
A NAV-hoz a dokumentumokat az adásvételi szerződéssel kapcsolatban eljáró földhivatal továbbítja, tehát a vevőnek itt nincs további teendője.
Mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. A forgalmi érték praktikus értelemben az esetek többségében megegyezik az ingatlan vételárával. Ez azt jelenti, hogy 100 millió forintos vételár esetén 4 millió forint illetéket fizet a vevő.
A neten elérhetőek illetékkalkulátorok, melyek megkönnyítik az illeték kiszámítását:
Részletes információ a fentiekkel kapcsolatban cikkünkben olvasható.
Illetékmentesség, illetékkedvezmény
Van néhány tipikus eset, amikor a jogszabály kedvezményt vagy mentességet biztosít illeték összegéből. Ezen szabályok külföldiek ingatlanszerzése esetén is alkalmazhatóak. Ezekről a kedvezményekről ügyvédje fog pontos tájékoztatást adni.
Illetékmentesség illeti meg a vevőt például a következő esetekben:
- Egyenesági rokonok vagy házastársak közötti adásvétel esetén.
- Építési telek vásárlása esetén, amennyiben a vevő vállalja, hogy 4 éven belül beépíti az ingatlant.
- Kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházás esetén.
Illetékkedvezmény jár a vevőnek például, ha a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követő 1 éven belül másik lakását eladta.
Ha külföldi vásárol ingatlant, nincs különbség a megítélhető mentességek, kedvezmények körében, kivéve a CSOK igénylése esetén járó illetékmentességet, amit csak magyar állampolgárok vehetnek igénybe.
Ingatlan után fizetendő egyéb adók
A vagyonszerzési illetéken felül az ingatlan megszerzésével felmerülhetnek kevésbé közismert fizetési kötelezettségek. Helyi önkormányzati hatáskör az építményadó, illetve a telekadó mértékének meghatározása és kivetése. Az adót az köteles megfizetni, aki az ingatlan tulajdonosa adott naptári év január 1. napján.
Az ingatlan hasznosításából származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, gazdálkodó szervezetek pedig az elért profit után nyereségadót fizetnek.
Fontos kérdés az ÁFA fizetési kötelezettség tisztázása, ha az eladó az ÁFA törvény hatálya alá tartozik. A szabályozás összetettségére figyelemmel, ilyen esetben szaktanácsadó bevonása szükséges. Az ÁFA kérdésének tisztázása nem csak az eladó , de a vevő szempontjából elengedhetetlen, többek között a fordított ÁFA fizetésre vonatkozó speciális törvényi rendelkezésekre is.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló vagy előleg?
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
- Vételi ajánlat
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354
