A koronavírus járvány idején sláger téma volt Skype kapcsolaton keresztül online ellenjegyzés alkalmazása ingatlan adásvételi szerződés során. A köznyelv ezt csak úgy emlegeti: online szerződéskötés. Alább bemutatjuk, hogy az online szerződéskötés milyen gyakorlati helyzetekben nyújthat könnyebbséget a hagyományos megoldásokhoz képest.
Mire jó az online ellenjegyzés? Mit jelent az online szerződéskötés?
Ingatlan adásvételi szerződés esetében az online szerződéskötés során valójában azt jelenti, hogy a földhivatali bejegyzés érdekében szükséges ügyvédi ellenjegyzés lebonyolításához szükséges ügyfélazonosításra és az ügyfelek aláírásának hitelesítésére online kerül sor.
Hogy az ingatlan adásvételi szerződések során miért bír különös jelentőséggel az ellenjegyzés online, távbonyolítása, az ügyvédi ellenjegyzés által tanúsított körülményekkel van összefüggésben. Ha egy okiraton ügyvédi ellenjegyzés van, az igazolja, hogy:
- az okiratot az ügyvéd szerkesztette;
- az okirat tartalma megfelel a jogszabályoknak;
- az ügyvéd megállapította az aláíró felek személyazonosságát;
- az okiratot a felek az ügyvéd előtt írták alá vagy az okiraton lévő aláírásukat a sajátjuknak ismerték el.
Ezen utóbbi két feltétel teljesülése érdekében a hatályos jogszabályok szerint feltétlenül szükséges, hogy az ügyfél és az ügyvéd valamilyen módon személyes kapcsolatba kerüljenek. Ennek jól bevett módja, amikor az ügyfelek a szerződéskötésre személyesen megjelennek az ügyvédi irodában. Az online ellenjegyzés ezt a személyes kapcsolatfelvételt képes áthidalni, pótolni.
Azon túl, hogy a Covid járvány óta a távolságtartás biztosítása érdekében elemi igény merült fel az online megoldások minél szélesebb körű bevezetésére, az online ellenjegyzés sok más helyzetben ad kézenfekvő választ. Ugyanúgy rendkívül praktikus az ellenjegyzés online lebonyolítása, ha valamelyik aláíró fél
- külföldön tartózkodik,
- idős, vagy egyéb ok miatt mozgásában korlátozott,
- fekvő beteg.
Milyen tevékenységet takar az online ellenjegyzés és az online szerződéskötés fogalma?
Valójában online ellenjegyzés és online szerződéskötés, mint jogi kifejezés, nem létezik. Az online ellenjegyzés valójában nem egy, hanem három különböző ügyvédi tevékenység laikus köznyelvben elterjedt gyűjtő megnevezése. A téma áttekintése során tehát három, egymástól elkülönülő fogalom körüljárása szükséges, melyek a következők:
- távazonosítás
- távaláírás
- távelőttemezés
Szükség van-e személyes ügyfélazonosításra az online ellenjegyzést megelőzően?
Az online ellenjegyzés során akár a távaláírás, akár a távelőttemezés legális lebonyolításának jogi előfeltétele, hogy az ügyfél azonosításra az eljáró ügyvéd részéről sor kerüljön. Ugyan a távaláírás lehetősége, már viszonylag hosszabb ideje adott, azonban az sokáig amolyan róka fogta csuka volt, mivel az ügyfélazonosítást a Pénzmosásról szóló törvény hatálya alá tartozó ügyletek esetében – így az ingatlan adásvételi szerződések megkötése során – csak személyesen lehetett elvégezni, online szerződéskötésre nem kerülhetett sor.
A közelmúltban azonban lehetővé vált, hogy az ügyfél első alkalommal történő azonosítása is megtörténhessen online. Így az utolsó akadály is elhárult annak útjából, hogy a 21. század követelményeivel összhangban az ingatlan adásvételi szerződések során is egyre nagyobb teret nyerjen a szerződéskötések online ügyintézéssel bonyolítása, ekkortól beszélünk online szerződéskötésről.
Az online szerződéskötés technikai előfeltételei – online ellenjegyzés Skypon
A távazonosítás a Magyar Ügyvédi Kamara által auditált kép és hang rögzítésére egyidejűleg alkalmas elektronikus hírközlő eszköz útján lehetséges. Habár ez így elsőre nagyon rosszul hangzik, valójában itt lényegében egy mezei Skype hívásról van szó, ahol az ügyvéd – az ügyfél előzetes hozzájárulásával megnyomja a “felvétel” gombot.
A Magyar Ügyvédi Kamara által auditált további szoftverek listája ezen az oldalon megtalálható: https://www.xn--mk-xka.hu/tavazonositas
Az online ellenjegyzés jogszabály szerint megkívánt lépéseit az ügyfél hozzájárulása mellett az eljáró ügyvédnek rögzítenie kell az itt említett auditált szoftverek valamelyikével. Az egyszerűség kedvéért a továbbiakban a Skype alkalmazást említjük, de az online szerződéskötés során ez lehet bármelyik hivatalosan elfogadott kép és hang rögzítésére alkalmas szoftver.
Online ellenjegyzés lebonyolításának forgatókönyve
Ahogy már azt említettük, az online ellenjegyzés több mozzanatból áll. Ezek közül az első, minden esetben a távazonosítás, majd ezt követi a távaláírás vagy a távelőttemezés.
Távazonosítás
A távazonosítás a Skype felvétel készítése során az alábbi néhány egyszerű, ámde minden esetben szigorúan követendő ügyfélazonosítási lépésből áll:
- Az ügyfelet kifejezetten nyilatkoztatni kell arról, hogy a felvétel elkészítéséhez hozzájárul.
- A személyi okmányokat meg kell mutatni a kamerába.
- Az ügyfélnek az adatait az okmányairól hangosan be is kell olvasnia a felvétel során.
- Az ügyfélnek nyilatkoznia kell, hogy ő vagy közeli hozzátartozója kiemelt közszereplőnek minősül-e.
Távaláírás
A távaláírás és távazonosítás – függetlenül attól, hogy jogilag két egymástól elkülönülő aktusról van szó – minden további nélkül megtörténhet egyetlen Skype hívás során.
- A távaláírás első lépéseként – habár nem kötelező – feltétlenül praktikus az ügyvéd részéről ismertetni az okirat tartalmát a rögzített Skype beszélgetésben.
- Ami viszont már kötelező eleme a távaláírásnak, hogy az ügyfél nyilatkozzon arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratának. Az egyszerűség kedvéért érdemes ezt a nyilatkozatot akár magába az okiratba belefoglalni, így egy gonddal kevesebb a távaláírás során.
- A fentieket követően sor is kerülhet az aláírásra, természetesen a rögzített Skype felvétel során. Azon túl, hogy az aláírás lebonyolítása nem személyes jelenlét során, hanem online történik, egyebekben az aláírásnak teljesen azonos módon kell megtörténnie, az aláírásokat azonos módon kell elhelyezni, mint a személyes szerződés aláírás során.
Távelőttemezés
A távaláírást érdemes egy pillanatra a gyakorlatban elképzelni. Ennek során kevésbé optimális sávszélességi körülmények között az eljáró ügyvéd az okirat előtte történt aláírását egy pixelektől maszatos felvétel alapján tanúsítja. Az ügyvédnek a tanúsító nyilatkozata erősen kérdőjeles, rosszabb esetben ténylegesen fogalma sem lesz, hogy az általa előkészített szerződést vagy egy tekercs wc papírt írtak-e alá előtte. További jogos kérdésként merülhet fel a szerződéskötés körülményeivel kapcsolatos jogvita során, hogy az ügyvéd előtt skypon távaláírt dokumentum vajon azonos-e az ügyvéd által utóbb postán kézhez kapott aláírt iratokkal.
A fenti problémasor kezelésére szinte kompromisszummentes megoldást jelenthet a távaláírás helyett a távelőttemezés gyakorlatának a követése. A távelőttemezés az alábbi lépésekben történik:
- Az ügyfél emailen megkapja az aláírandó dokumentumokat.
- Az ügyfél kinyomtatja és aláírja az okiratokat.
- Az iratokat elküldi postai úton az online ellenjegyzést bonyolító ügyvédnek.
- Az ügyvéd felhívja skypon az ügyfelet és a távazonosítást követően elvégzi a távelőttemezést.
Ez az aktus annyiban különbözik a távaláírástól, hogy itt nem az ügyvéd előtt történik az aláírás, hanem az online ellenjegyző ügyvéd a már aláírt dokumentumokat felmutatja a kamerába és nyilatkoztatja az ügyfelet, hogy a dokumentumon szereplő aláírást a sajátjának ismeri-e el.
Melyek az online ellenjegyzés buktatói?
A fentiek elméletben igen jól hangzanak, de annak gyakorlati kivitelkezésébe belegondolva, joggal merülnek fel kérdések. Egy 6-8 különböző dokumentumból és egyes dokumentumok esetében akár tizendarabos példányszámból álló adásvételi szerződés esetén az eladó és a vevő részéről is távaláírás útján történő szerződéskötés beláthatatlan tortúra.
Ennek során mindkét féllel külön-külön el kell végezni a távazonosítást, majd le kell bonyolítani a teljes aláírási folyamatot. E mutatvány során az aláírások elhelyezése önmagában akár 20- 30 percet is jelenthet, akár száznál is több kézjegyet számlálva. A Skype kapcsolatnak a teljes folyamat alatt fenn kell állnia megszakítás nélkül. Ez papíron triviálisnak tűnik, de aki találkozott már élőben a technológiával, tisztában van vele, hogy 30 percnyi folyamatos kapcsolat esélye sokismeretlenes kérdés.
Hogy még bonyolultabb legyen az élet, ezt a kört meg kell ismételni a másik szerződő féllel is, arról nem is beszélve, ha az eladói és vevői oldalon eleve nem 1-1, hanem több személy van, akkor a fentiek multiplikálódnak. Erre a problémára részleges megoldást jelenthet a távelőttemezés fentiek szerinti alkalmazása.
A távelőttemezés sem gyógyír azonban arra, hogy a sokféle, nagy példányszámú irat hatékony, gyors és biztonságos utaztatása külön logisztikai kihívást jelen minden alkalommal a szerződő felek között, majd az ügyédi iroda irányába. Itt sem csúszhat be hiba, a fél kilós iratcsomagnak hiánytalanul és sértetlenül, illetve lehetőleg minél gyorsabban kell bejárnia e rögös utat. Nem kívánom senkinek az érzést, amikor ügyvédként észleli, hogy az adásvételi szerződés nyolcadik példányának harmadik oldalán az egyik eladó kézjegye hiányzik a lap aljáról.
További életből vett probléma, amikor az online ellenjegyzéssel kiállított okiratok bármelyikébe hiba csúszik, és a füldhivatal hiánypótlást bocsát ki, a finanszírozó bank szerződésmódosítást kér vagy utóbb további dokumentum kiállítása válik szükségessé, úgy az előző pontokban részletezett folyamatot, minden egyes újabb aláírásnál teljes körűen le kell folytatni.
Meghatalmazás, mint megoldás az online ellenjegyzésből adódó problémák kiküszöbölésére
Senkinek nem szeretném elvenni a kedvét, letörni a lelkesedését azzal kapcsolatban, hogy a távazonosítás leírtak szerinti liberalizálásában egy új digitális és online időszak beköszöntét lássa az adásvételi szerződések lebonyolítása terén. Nekem mégis az a személyes véleményem, hogy a leírt folyamat kizárólag kisegítő lehetőségként jöhet szóba. Napi szintű szerződés dömping kezeléséhez túl bizonytalannak érzem a folyamatot. Ezen majd a tisztán elektronikus – papíralapú dokumentumokat nélkülöző – ingatlan adásvételi szerződéskötés technikai feltételeinek megteremtése változtathat.
Addig is azonban van egy terület, ahol a bekövetkezett változások valós gyakorlati lépéselőnyt hoznak. Míg a távaláírás/távelőttemezés egy ingatlan adásvételi szerződés teljes dokumentációjának kezelésére nem feltétlenül ad optimális választ, minden szemöldök vonogatástól mentes a helyzet, ha ez a feladat egy egyetlen oldalból álló ügyvédi meghatalmazás kezelésére vonatkozik.
Az ingatlan adásvételi szerződés során személyesen megjelenni nem tudó szerződő fél meghatalmazást adhat tetszőleges személy részére, hogy helyette jelenjen meg az ügyvédi irodában a szerződés aláírására. A meghatalmazás távaláírással, távelőttemezésel jól kezelhető módon kiállítható, a meghatalmazott pedig a hagyományos módon írja alá az ingatlan adásvételi szerződést.
Ebben az immáron ideális helyzetben a meghatalmazott – a kellő előrelátással megfogalmazott meghatalmazás birtokában – nem csak az adásvételi szerződés egyszeri aktusa során lesz jogosult eljárni. A meghatalmazott aláírhatja a földhivatali hiánypótlás miatt vagy banki szerződésmódosítási igény miatt kiállítnadó további dokumentumokat is.
Még lenyűgözőbb előnyeit mutatja a távaláírás, ha a meghatalmazó eladó/vevő külföldön él. A jelenlegi bevett gyakorlat alapján ugyanis a távazonosítást követően távaláírással hitelesített meghatalmazás diplomáciai felülhitelesítésére nincs szükség. Azaz a hagyományos eljárásssal szemben az ügyfélnek nem kell megjelennie a magyar külképviseleti hatóság előtt, hogy a meghatalmazásra konzuli tanúsítvány kerüljön, ha az okirat kiállítása távazonosítással és távaláírással történt.
Ki járhat el meghatalmazottként az online ellenjegyzés alapján
A meghatalmazottak személyi köre az online ellenjegyzéssel összefüggésben semmiben nincs korlátozva. Tehát bárki meghatalmazottként járhat az az online ellenjegyzés alapján, aki egyébként meghatalmazást kaphat a Polgári törvénykönyv általános szabályai szerint.
A magunk szakmai praxisában meghatalmazottként elsősorban az alábbi személyek szoktak fellépni:
- valamelyik szerződő fél
- egyéb családtag, rokon, barát, ismerős
- ingatlanközvetítő
- ügyvéd
A felsorolt meghatalmazottak között minőségbeli különbség nincs. A legpraktikusabb, amikor valamelyik amúgy is szerződő, személyesen megjelenő fél vállalja el a meghatalmazott feladatát. Természetesen meghatalmazott csak a meghatalmazóval azonos szerződő pozícióban lévő fél lehet (vagy szintén eladó vagy szintén vevő). Mivel nem járhat el meghatalmazottként olyan személy, akinek érdekellentéte merül fel a meghatalmazóval szemben.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
