A bekebelezési eljárás az alábbi okok miatt égető téma:
Magyarországon az összes termőföld közel 50%-a nagyobb létszámú tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában van. A tulajdonostársak nagy száma alapjaiban akadályozza meg a termőföld hatékony hasznosítását. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére ugyan a hatályos Ptk. is kínál megoldási lehetőségeket, azonban ezek mindegyike annyira körülményes és költséges, hogy a gyakorlatban a közös tulajdon megszüntetésére praktikus értelemben nem alkalmas.
Régi adóssága a hazai jogalkotásnak olyan jogszabály kidolgozása, ami elősegíti a hatékony gazdálkodásra alkalmas, versenyképes birtoktestek létrehozását. Ennek érdekében a megosztással létrejövő új ingatlanoknak alkalmasnak kell lenniük mező- és erdőgazdasági művelésre.
Ezt az adósságát pótolta a törvényhozás a bekebelezési törvényként is emlegetett nagyon hosszú nevű 2020. évi LXXI. törvény megalkotásával, amely 2021. január 1. napjától alkalmazható. A bekebelezési törvény több, egyszerűbb módot is biztosít az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére. A közös tulajdon megszüntethető az ingatlan megosztásával, az ingatlan kisajátításával, illetve az ingatlan egyik tulajdonostárs tulajdonába vétele, azaz bekebelezési eljárás útján is. Cikkünkben ez utóbbi, bekebelezési eljárással foglalkozunk részletesen, de röviden említést teszünk a két másik lehetőségről is.
Mekkora lehet a termőföld legkisebb alapterülete a közös tulajdon megszüntetését követően?
A bekebelezési törvény a szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartatott ingatlanokra alkalmazandó. A bekebelezési törvény meghatározza, hogy az egyes művelési ágak tekintetében mely területnagyságokat minősít művelésre alkalmasnak. A közös tulajdon megszüntetése során legalább a megadott minimumterületeknek megfelelő birtoktesteknek kell létrejönniük.
Ezek a területi minimumok az alábbiak:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2,
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén 10 000 m2,
- zártkerti ingatlan esetében 1500 m2.
- Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó.
Közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával
A fenti felsorolás szerinti minimum területeket elsősorban a termőföld megosztásával igyekszik a jogalkotó elérni. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti a földhivatalnál előterjesztett kérelem alapján. Fontos hangsúlyozni, hogy a megosztás se nem hatósági, se nem bírósági eljáráson, hanem a tulajdonostársak egyezségén alapul.
A tulajdonostársak bármelyikének kezdeményezésére, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségének szavazata mellett létrehozható olyan egyezség, amelynek hatálya kiterjed a megosztást ellenző kisebbségi tulajdonostársakra, illetve azon tulajdonostársakra is, akik a megosztásban azért nem vettek rész, mert nem voltak elérhetőek.
A termőföld közös tulajdonának megosztással történő megszüntetésével egyebekben külön cikkünkben foglalkozunk részletesen.
Termőföld osztatlan közös tulajdonának megszüntetése bekebelezési eljárással
Amennyiben megosztás útján a minimális alapterületű birtoktestek nem hozhatóak létre vagy a tulajdonostársak nem tudnak a bekebelezési törvénynek megfelelő egyezséget kötni, úgy a közös tulajdon bekebelezési eljárás útján szüntethető meg.
A bekebelezési eljárás kulcsmomentuma, hogy a termőföldet egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. A bekebelezést bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, azonban a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának a bekebelezésére csak az a tulajdonostárs lehet jogosult, aki a jogszabályban meghatározott előfeltételeknek megfelel. Tehát a jogszabály értelmében a megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogát csak az szerezheti meg, aki:
- A bekebelezendő ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel, vagy
- A tulajdonrészét öröklés jogcímen vagy közeli hozzátartozójától szerezte.
Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki az értékbecslési ajánlat összegéhez képest a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.
Ha nem a tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostárs szerezheti meg a földrészlet tulajdonjogát, a kezdeményező tulajdonostárs köteles az egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétel kezdeményezésére vonatkozó valamennyi okiratot (pl. a tulajdonostársak értesítésével kapcsolatos igazolásokat) a bekebelező részére átadni.
A tulajdonostársak értesítése a bekebelezési szándékról
A bekebelezést kezdeményező tulajdonostárs szándékáról írásban, igazolt módon köteles értesíteni a többi tulajdonostársat és a föld használóit. Az értesítésnek tartalmaznia kell a bekebelezési törvény által előírt tartalmi kellékeket, amelyek többek között az értékbecslési ajánlat szerinti érték és az ingatlanért felajánlott ellenérték. Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül nyilatkozhat az értesítésben foglaltakról.
Az értesítés mellőzhető olyan tulajdonostársak esetében, akik számára az értesítés közlése nem lehetséges, mert személyük bizonytalan vagy értesítési címük ismeretlen. Ha az értesítés közlése azért hiúsul meg, mert a postai küldeményt a címzett „nem kereste”, „ismeretlen” vagy „elköltözött”, illetőleg az átvételt megtagadta, annak érdekében, hogy e módon a bekebelezés ne legyen megakadályozható, az értesítést megtörténtnek kell tekinteni.
Sírhely a bekebelezési eljárásban érintett földterületen
A Nemzeti Földügyi Központ a részére megküldött értesítésben megadott határidőn belül köteles nyilatkozni arról, ha a földrészleten sírhely található. Ebben az esetben az ingatlan bekebelezésére kizárólag az állam jogosult. Ennek tényéről a magyar állam tájékoztatja a tulajdonostársakat.
A bekebelezési eljárás értékbecslési ajánlata
A bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az ingatlan értékbecslési ajánlatban megállapított értékének megfelelő összeget kell megfizetnie. Értékbecslési ajánlatként a Nemzeti Földügyi Központ ide kattintva elérhető internetes oldalán település és művelési ág szerinti bontásban közzétett értéket kell figyelembe venni.
Erdő művelési ágban nyilvántartott földrészlet esetében a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet szerinti módszer alapján kell az értékbecslési ajánlatot elkészíteni.
Ha a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, vagy a többi tulajdonostárs nem ért egyet a bekebelező tulajdonostárs által az értékbecslési ajánlat figyelembevételével ajánlott összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethetnek.
Hogyan történik a bekebelezendő termőföld ellenértékének megfizetése?
Az ellenérték megfizetését az értesítettnek tekintendő (tehát, aki ténylegesen ugyan nem vette át az értesítést, azonban a bekebelezési törvény szerint mégis úgy kell tekinteni, mintha ez megtörtént volna) és az olyan tulajdonostárs részére, akinek az értesítése mellőzhető, bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni, míg az értesített tulajdonostársak maguk nyilatkozhatnak a részükre történő teljesítés feltételeiről.
Az ellenértéket legkésőbb a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem földhivatalhoz való benyújtásáig kell megfizetni.
Tulajdonszerzés a bekebelezési eljárás során
A bekebelező tulajdonostárs az alábbi okiratok valamelyikével szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát:
- A bekebelezés tárgyában létrejött és az összes tulajdonostárs által aláírt szerződéssel, vagy ennek hiányában
- A bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozattal.
A megjelölt okiratok szolgálnak a tulajdonjog bejegyzésének alapjául, amit az illetékes földhivatalhoz kell benyújtani. A bejegyzési kérelemhez csatolni szükséges az ellenérték megfizetésének (vagy bírói letétbe helyezésének) igazolását is.
A tulajdonszerzés jogcíme az ellenérték megfizetése ellenére nem adásvétel, hanem közös tulajdon megszüntetése lesz.
Az eljárás egyszerűsítése – a Földforgalmi törvény korlátozásai alóli mentesülés
A hatályos Földforgalmi törvényünk a termőföld tulajdonjogának a megszerzését számos előfeltételhez köti. Osztatlan közös tulajdont felszámolni a Ptk. általános szabályainak alkalmazásával eleve komplex kihívás, de ha ez ráadásul kölcsönhatásba kerül a termőföld megszerzéséhez kapcsolódó korlátozásokkal, feltételekkel, akkor lehetetlen küldetésről beszélünk.
A bekebelezési törvény további komoly vívmánya, hogy a bekebelezéshez nem követeli meg számos, a Földforgalmi törvényben meghatározott előfeltétel teljesülését. Hogy mely feltételekről beszélünk konkrétan, álljanak itt a legfontosabbak:
- A bekebelezés alapján történő tulajdonszerzés esetén elővásárlási jog nem gyakorolható. Ez azt jelenti, hogy nem kerül sor az elővásárlásra jogosultak 60 napos felhívására.
- Nincs szükség a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyására sem. Ez további 60 nap előnyt jelent az ügyintézés során, ami így összesen már 4 hónappal gyorsabb eljárást jelent.
- A bekebelezési eljárásban nem alkalmazandó a maximálisan megszerezhető termőföld területre vonatkozó korlátozás.
- Nem alkalmazandóak a termőföld hasznosítására, használat átengedésére vonatkozó korlátozások.
Földhasználati jog gyakorlása a bekebelezési eljárást követően
A földrészlet egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétele a bekebelezési eljárás során nem szünteti meg a fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot. Azonban, ha a közös tulajdonban álló földrészlet részben vagy egészben a tulajdonostársak személyétől eltérő harmadik személy használatában áll, a bekebelező tulajdonostárs a tulajdonos személyében bekövetkezett változásról köteles értesíteni valamennyi használót.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
